鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
福山 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-13

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　八幡　和真

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市沖野上町４丁目４７７番５｢沖野上町４－２１－３３｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車付置義務
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	福山 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

福山駅南方

2.5km

法令

規制

近商
(80,300)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　地域内において価格に影響を及ぼす変動要因はないが、土地の需要は底堅く、地価は強含みで推移するものと
予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、福山市中心市街地周辺に位置する路線商業地域である。需要者の中心は福山市内の個人あるいは法人
等であるが、規模の大きな物件についてはマンション開発業者等も見込まれる。景気動向等から、都心部を中心に地価
は上昇基調にある。取引される価格帯は、規模や利用用途等によってまちまであり、需要の中心となる価格帯は把握し
難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例から求めたもので、査定価格にややバラツキが有るものの現下の
市場実勢を反映しており規範性は高い。収益価格は地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求
められた。本件では賃貸物件はあるものの取引の中心は自用目的であること等から比準価格を重視し収益価格を参考と
し、周辺標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　不動産市場は回復傾向にあり、地価は都心
部を中心に上昇傾向にあるが、利便性の劣る
地域の地価は下落傾向が続いており二極化が
進行している。

　医療関連施設が集積する地域であるため、
土地需要は底堅く、地価は強含みに推移して
いる。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２５Ｔ２７ -452718	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西24m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福山２４Ｔ２７ -442719	福山市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	福山２５Ｔ２７ -452719	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西35m市道、北8m、角地		商業 (100,500)
d	福山２６Ｋ２７ -362701	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、南西4m、角地		近商 (90,300)
e	福山２５Ｔ５５ -455558	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,272	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	173,279	100 [ 113.3]	152,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 81,294	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	128,909	100 [ 95.0]	135,694		136,000
c	(　 ) 113,162	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 84.0]	168,317	100 [ 122.5]	137,402		137,000
d	(　 ) 167,651	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	163,697	100 [ 105.0]	155,902		156,000
e	(　 ) 87,549	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	96,212	100 [ 72.0]	133,628		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

福山 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難である為、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,039,013	2,350,277	6,688,736	5,964,310	724,426	（　0.9503） 688,422	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,647,277 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	300 ％	300 ％	218 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～３階は２ＤＫで平均専有面積約４８㎡。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	2,580	350,880	6.0	2,105,280
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	170.00	85.0	144.50	1,550	223,975	2.0	447,950
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	83.3	425.00		798,830		3,001,180
								0

⑨年額支払賃料	798,830 円　×　12ヶ月　＝　 9,585,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,585,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 575,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,010,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,001,180 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,039,013 円　　　　（　 41,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,553 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	551,400 円	91,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	766,877 円	9,585,960　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 781,100 円	91,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,900 円	91,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,900 円	91,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,350,277 円　（　　　　　　 10,781 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,964,310 円（　　　　　 27,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,039,013 円
②総費用	2,350,277 円
③純収益　①－②	6,688,736 円
④建物等に帰属する純収益	5,964,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	724,426 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,647,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市沖野上町四丁目４７７番５	2404000122234-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
福山 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-13

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　竹中　由美

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市沖野上町４丁目４７７番５｢沖野上町４－２１－３３｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車付置義務
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	福山 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

福山駅南方

2.5km

法令

規制

近商
(80,300)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

病院や薬局等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は認められない。平坦で利便性も高いため需要は旺盛
である。今後も医療関係施設を中心に高位安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福山市中心市街地の外延部に位置する路線商業地域を中心に背後の混在地域を含む圏域である。主たる
需要者は、地元企業や広域的に事業展開する法人であるが、マンション開発業者も考えられる。医療関係施設が集積す
る地域であり、かつ平坦で生活利便性も高いことから需要は旺盛である。中心価格帯は、規模等によりバラツキがある
ため把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、沖野上町周辺の路線商業地域および背後の混在地域における近時の取引事例を採用し、市場実勢を反映し
た価格が得られた。一方、店舗兼共同住宅を想定し求めた収益価格は、地価水準に見合う賃料が見込めないため低位に
求められた。主たる需要が自用目的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を重視し、収
益価格は参考にとどめ、市場動向及び前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の景況感は、先行き不透明感から一進一退
が続いている。不動産市場は堅調であるが、
一服感もみられる。需要の二極化が引続き進
行している。

医療施設及び関連店舗等が建ち並ぶ商業地域
であり、利便性も高いため需要は旺盛である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２５Ｔ２７ -452715	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	福山２６Ｋ２７ -362706	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西25m県道、東4.7m、南3.5m、三方路		近商 (90,300)
c	福山２６Ｋ２７ -362704	福山市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
d	福山２６Ｋ２７ -362715	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.2m市道、南4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,749	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,922	100 [ 69.2]	138,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 100,834	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	101,422	100 [ 73.0]	138,934		139,000
c	(　 ) 110,843	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	115,277	100 [ 82.8]	139,223		139,000
d	(　 ) 142,156	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,136	100 [ 105.2]	138,913		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

福山 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,704,042	2,497,829	7,206,213	6,366,600	839,613	（　0.9489） 796,709	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,951,255 円　　　　（　 77,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	300 ％	300 ％	218 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸店舗、２～３Ｆは平均専有面積約３６㎡（１ＬＤＫ）計８戸。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	2,700	367,200	6.0	2,203,200
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	170.00	85.0	144.50	1,697	245,217	2.0	490,434
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	83.3	425.00		857,634		3,184,068
								0

⑨年額支払賃料	857,634 円　×　12ヶ月　＝　 10,291,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 425.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,291,608 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 617,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,674,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,184,068 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,704,042 円　　　　（　 44,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	583,200 円	97,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	823,329 円	10,291,608　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 826,200 円	97,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,200 円	97,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,497,829 円　（　　　　　　 11,458 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,366,600 円（　　　　　 29,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,704,042 円
②総費用	2,497,829 円
③純収益　①－②	7,206,213 円
④建物等に帰属する純収益	6,366,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	839,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	796,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,951,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市沖野上町四丁目４７７番５	2404000122234-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考