鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
福山 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-6

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　古井　正則

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月4日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市霞町４丁目４１番｢霞町４－５－２１｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	福山 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

福山駅南西方

900m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

店舗の中に戸建住宅等も混在する旧来からの商店街で近時は繁華性の低下がやや顕著であるが、生活利便性の良
好さ等を背景に宅地需要は底堅く、当面は用途混在を強めつつ緩やかな熟成傾向が持続するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福山駅南側近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する投
資家・事業者並びに全国規模の事業グループ等と推測されるが、当該地域に対する商業利用目的での需要減等を反映し
て賃貸借による収益性と土地価格との相関性が薄れつつあり、収益価格は価格形成において十全の指標性を持ち得ない
ものとの判断が妥当である。また、画地条件の多様さや事情取引の多さ等から中心的価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し地域特性等につき高い相関性を認められる事例を軸として秤量的な判断を経て
求められた価格であり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心とし
て考量するとともに、上記市場特性等を踏まえ収益価格については参酌に留め、代表標準地からの規準価格や他の各種
公的価格指標との均衡性並びに近時の経済情勢等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[129.9]

[100.0]
100

115,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ福山駅周辺の商業地域では宅地供給に限
界があることから潜在的に需要超過の状況が
継続しているが、今後の金利動向等を注視す
る必要がある。

地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、個別的な市場性の如何による市場内での
相対的格差がやや鮮明になりつつある。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２６Ｋ６７ -366731	福山市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	福山２６Ｋ８４ -368404	福山市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福山２５Ｔ８４ -458432	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福山２５Ｔ６７ -456713	福山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e	福山２６Ｋ６７ -366738	福山市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,053	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,285	100 [ 125.6]	115,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 123,949	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,163	100 [ 112.1]	114,329		114,000
c	(　 ) 91,139	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,423	100 [ 83.4]	114,416		114,000
d	(　 ) 119,119	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	127,538	100 [ 110.1]	115,838		116,000
e	(　 ) 80,536	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	155,852	100 [ 134.6]	115,789		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +22.5
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +27.5
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

福山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,098,272	2,640,340	7,457,932	6,814,500	643,432	（　0.9503） 611,453	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,009,638 円　　　　（　 56,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.00	Ｓ4	616.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	9.2 m x 25.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸店舗事務所、２～４階平均専有面積４５㎡弱程度の１ＬＤＫ居宅９戸の複合ビル。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分等を考慮のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	154.00	78.0	120.12	1,830	220,000	4.0	880,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	154.00	85.0	130.90	1,650	216,000	2.0	432,000
							0.0	0
～

～

～

計		616.00	83.3	512.82		868,000		2,176,000
								0

⑨年額支払賃料	868,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,416,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 512.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,416,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 530,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,077,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,176,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,098,272 円　　　　（　 43,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	848,640 円	10,608,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,640,340 円　（　　　　　　 11,430 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,814,500 円（　　　　　 29,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,098,272 円
②総費用	2,640,340 円
③純収益　①－②	7,457,932 円
④建物等に帰属する純収益	6,814,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	643,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	611,453 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,647 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,009,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市霞町四丁目４１番	2404000136983-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
福山 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-6

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　大場　亮典

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市霞町４丁目４１番｢霞町４－５－２１｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	診療所兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	福山 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

福山駅南西方

900m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、近年は新規の店舗出店は乏しいため、商業地としての性格
は弱まり、一方で生活利便性の良好な住宅地としての性格を強めていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福山市中心市街地に位置する近隣商業地域を中心に、その周辺の住商混在地域と把握される。近年、周
辺地域では、新規の店舗出店は減少し商業地としての性格は弱まっているが、一方で生活利便性の良好な住宅地として
の性格を強めており、個人エンドユーザーや不動産法人等からの取引需要は底堅い。かかるなか、利用用途、土地の規
模等によって求められる価格が異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算された比準価格は、代替競争関係の認められる事例より試算した結果で、市場実態を反映し、各種補修正、要因比
較等を適正に行い、規範性が高い価格と判断される。一方、収益価格について、対象地域は事業収支や地価に見合った
賃料水準が形成されているとは言い難く、比準価格に比べて低位に試算された。以上より、比準価格に基づき、収益価
格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[105.6]
100

100
[100.0]

100
[130.1]

[100.0]
100

115,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金利変動の影響に注視が必要だが
、市場選好性の高い不動産に対する需要は堅
調である。一方、利便性の劣る郊外等の需要
は停滞している。

旧来からの商業地域であるが、住宅地として
の適性も認められるなど、取引需要は安定的
に推移しいてる地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２６Ｋ６７ -366731	福山市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	福山２６Ｋ８４ -368404	福山市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福山２５Ｔ８４ -458432	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	福山２５Ｔ８４ -458431	福山市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,053	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,285	100 [ 126.2]	115,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 123,949	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,163	100 [ 109.3]	117,258		117,000
c	(　 ) 91,139	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,423	100 [ 87.5]	109,055		109,000
d	(　 ) 101,909	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,374	100 [ 89.4]	117,868		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

福山 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,127,079	2,645,462	7,481,617	6,814,500	667,117	（　0.9503） 633,961	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,488,532 円　　　　（　 58,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.00	Ｓ4	616.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	231 ㎡	9.2 m x 25.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分貸店舗事務所、２～４階平均専有面積４５㎡程度の１ＬＤＫ住宅の入る複合ビル。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	154.00	78.0	120.12	1,830	219,820	4.0	879,280
							0.0	0
2～ 4	住宅	154.00	85.0	130.90	1,657	216,901	2.0	433,802
							0.0	0
～

～

～

計		616.00	83.3	512.82		870,523		2,180,686
								0

⑨年額支払賃料	870,523 円　×　12ヶ月　＝　 10,446,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 512.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,446,276 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 531,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,106,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,180,686 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,127,079 円　　　　（　 43,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,657 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	851,062 円	10,638,276　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,645,462 円　（　　　　　　 11,452 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 616.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,814,500 円（　　　　　 29,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,127,079 円
②総費用	2,645,462 円
③純収益　①－②	7,481,617 円
④建物等に帰属する純収益	6,814,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	667,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	633,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,488,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市霞町四丁目４１番	2404000136983-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考