鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
福山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　古井　正則

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月4日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市船町２８番外｢船町１－２５｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車付置義務 (100,480)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	店舗、飲食店等が多いアーケードのある商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	福山 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

福山駅南東方

550m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

宅地供給量に物理的限界がある中、立地性及び繁華性等の観点から潜在的な宅地需要は堅調であり、需要超過の
状況が継続していることから、当面は用途の混在も孕みつつ緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ福山駅南側近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する投
資家・事業者並びに全国規模の事業グループ等と推測されるが、宅地供給の限定性を反映した希少性と上位階層に対す
るテナント需要の脆弱さ等の相反的要素等から土地価格と賃貸借による収益性との相関性が薄れつつあり、収益価格の
指標性は弱まりつつある。また、画地条件の多様さや事情取引の多さ等から中心的価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し地域特性等につき高い価格牽連性を認められる事例を軸として秤量的な判断の
下に得られたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心と
して考量するとともに、上記市場特性等を踏まえ収益価格については参酌に留め、周辺類似の地価公示標準地の価格動
向並びに他の各種公的価格指標との均衡性にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福山（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    146,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ福山駅周辺の商業地域では宅地供給に限
界があることから潜在的に需要超過の状況が
継続しているが、今後の金利動向等を注視す
る必要がある。

アーケード商店街入口付近にマンションが建
設中であり、周辺類似地域の状況からも今後
は用途性の混在が進行していく可能性も想定
される。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

+2.7 ％

３　試算価格算定内訳

福山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２６Ｋ６７ -366731	福山市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	福山２６Ｋ８４ -368404	福山市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福山２６Ｋ８４ -368401	福山市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、西4m、角地		商業 (100,500)
d	福山２５Ｔ６７ -456713	福山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e	福山２６Ｋ６７ -366738	福山市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,053	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,285	100 [ 96.5]	150,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 123,949	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,163	100 [ 84.8]	151,136		151,000
c	(　 ) 209,540	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	229,718	100 [ 154.5]	148,685		149,000
d	(　 ) 119,119	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	127,538	100 [ 84.9]	150,221		150,000
e	(　 ) 80,536	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	155,852	100 [ 104.3]	149,427		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

福山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,333,806	2,856,320	8,477,486	7,614,600	862,886	（　0.9503） 820,001	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,446,830 円　　　　（　 91,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	480 ％	190 ㎡	10.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階～４階は平均専有面積４０㎡程度の１ＬＤＫ居宅９戸の複合ビル。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分等を考慮のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	2,751	330,000	6.0	1,980,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	150.00	85.0	127.50	1,758	224,000	2.0	448,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	83.8	502.50		1,002,000		3,324,000
								0

⑨年額支払賃料	1,002,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,024,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,024,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 721,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,302,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,324,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,333,806 円　　　　（　 59,652 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,765 円/㎡　月額支払賃料（　 2,751 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	666,000 円	111,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	961,920 円	12,024,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,856,320 円　（　　　　　　 15,033 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,614,600 円（　　　　　 40,077 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,333,806 円
②総費用	2,856,320 円
③純収益　①－②	8,477,486 円
④建物等に帰属する純収益	7,614,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	862,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,446,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市船町２８番	2404000340913-0000
2	福山市船町１７５番２３	2404000341124-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
福山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　大場　亮典

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市船町２８番外｢船町１－２５｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車付置義務 (100,480)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	店舗、飲食店等が多いアーケードのある商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	福山 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

福山駅南東方

550m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

福山駅南東方のアーケード街の商業地域であり、福山駅への接近性は良好、近隣で大型マンションが建設される
など用途の多様性が認められるため、今後も需要は相応に見込まれると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ福山駅南口界隈を中心とした駅周辺の商業地域一帯と把握される。需要者の中心は、県内外の不動
産投資家等である。当該地域は、駅付近に位置し、アーケード街に店舗等が並ぶ旧来からの商業地域であるが、近年は
マンション地としての適性も認められるなど、不動産需要は強含みで推移している。かかるなか、需要の中心となる価
格帯については、規模等により異なるため、把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算された比準価格は、同一需給圏内における商業地の事例から試算した結果で、市場実態を反映し、各種補修正等を
適正に行っており、規範性が高い価格と判断される。一方、収益価格については、対象地域は事業収支や地価に見合っ
た賃料水準が形成されているとは言い難く、本件では、比準価格に比べて低位に試算された。以上より、収益価格は参
考に留め、周辺類似の地価公示価格等も考慮し、上記のとおり、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金利変動の影響に注視が必要だが
、市場選好性の高い不動産に対する需要は堅
調である。一方、利便性の劣る郊外等の需要
は停滞している。

店舗等の商業用途のほか、マンション地とし
ての適性も認められるなど、潜在的な需要は
高い地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

+2.7 ％

３　試算価格算定内訳

福山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２６Ｋ６７ -366731	福山市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	福山２６Ｋ８４ -368404	福山市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	福山２５Ｔ６７ -456713	福山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	福山２５Ｔ８４ -458431	福山市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,053	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,285	100 [ 96.0]	151,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 123,949	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	128,163	100 [ 84.7]	151,314		151,000
c	(　 ) 119,119	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	127,538	100 [ 86.4]	147,613		148,000
d	(　 ) 101,909	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,374	100 [ 72.7]	144,944		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

福山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,462,940	2,821,373	8,641,567	7,689,600	951,967	（　0.9489） 903,321	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,219,596 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ4	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	500 ％	480 ％	190 ㎡	10.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸店舗、２～４Ｆは専有面積約４０㎡程度の１ＬＤＫの居宅が各階３室の複合ビル。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	2,800	336,000	6.0	2,016,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	150.00	85.0	127.50	1,771	225,803	2.0	451,606
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	83.8	502.50		1,013,409		3,370,818
								0

⑨年額支払賃料	1,013,409 円　×　12ヶ月　＝　 12,160,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,160,908 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 729,654 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,431,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,370,818 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,462,940 円　　　　（　 60,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,771 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	972,873 円	12,160,908　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,821,373 円　（　　　　　　 14,849 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0688 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,689,600 円（　　　　　 40,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,462,940 円
②総費用	2,821,373 円
③純収益　①－②	8,641,567 円
④建物等に帰属する純収益	7,689,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	951,967 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	903,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,219,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福山 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福山市船町２８番	2404000340913-0000
2	福山市船町１７５番２３	2404000341124-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考