令和8年1月16日　提出 福山 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -66 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 5,010,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅のほ か事業所等も混在す る地域 南3m市道 水道 湯田村 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 湯田村駅北方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域内の農家集落地域である。特段の変動要因は見当たらないが、人口減少や少子高齢 化等から新たな需要は殆どなく、今後も現状を基調に静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神辺町を中心とした福山市北部の市街化調整区域に所在する集落地域一円である。主な需要者は、地縁 性の有する個人に限定され、圏外からの転入者は殆どいない。圏域内では少子高齢化の進行が顕著であり、需給は極め て静態的に推移している。なお、取引される価格帯は、不動産取引が少なく、また規模等によってもまちまちであり、 需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域内での取引が極めて少ないため、周辺から広く収集した取引事例に比準して求めたもので あるが、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未形成で あり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、代表標準地との 地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の緩やかな回復を反映し、住宅地需 要は全般的に堅調に推移しているが、他方で 地域による二極化も顕著である。 特段の変動要因はないが、市街化調整区域内 の古くからの集落であり、少子高齢化に伴い 、空き家も目立つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％