令和8年1月16日　提出 福山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -36 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神村町字石井谷３２５９番外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ幹線道背後の既存 住宅地域 南5m市道 水道、下水 松永 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 松永駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松永エリアの東縁にある国道背後の既成住宅地域であり、今後も緩やかに熟成を深めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神村町をはじめ松永駅を主要駅とする福山市西方の既存住宅地域が圏域となる。典型的市場参加者は当 該圏域に地縁を有し市内各所へ通勤するエンドユーザーであり、圏域外からの転入もある。神村町の丘陵部では条例改 正前に許可を取得したミニ開発地の分譲が継続している。既存住宅地域における需要の中心となる価格帯は２００㎡程 度の土地で７００～８００万円、新築戸建で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域における取引事例から求めており、市場を反映し実証的な価格である。近隣地域 周辺にみられるアパート等の収益物件の多くは節税等資産の長期保有を目的とするもので、地価に見合う賃料水準が形 成されていないことから、収益価格は試算しない。以上より、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討並びに前年 価格等にも留意のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の景況感は非製造業でプラス、製造業では マイナスの状況が続く。市域西部エリアの土 地取引数は地域的な偏在はあるが全体として 減少している。 活発であった周辺調整区域でのミニ開発の分 譲区画も残りが僅かとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％