別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福山 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -22 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市光南町２丁目３６番１
｢光南町２－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 743  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,300)

1:1		 共同住宅

ＲＣ11		 中規模の高層マンシ
ョンが建つ住宅地域
 南8m市道 水道、ガス、下水 福山

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 福山駅南東方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地区は福山駅南東方、旧市街地の一角に位置する区画整然とした、生活利便性が高い住宅地域である。一般
住宅やマンションが建ち並び、住宅地として需要が高く、当面地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              139,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市南部旧市街地に位置するマンション等集合住宅が立地可能な地域一円である。需要者の中心は県
内外の法人、マンション業者等である。ターミナル駅や繁華街等への接近性に恵まれ、良好な利便性等から需要は旺盛
で、地価は当面強含みにある。需要の中心となる価格帯は、容積率や規模等の個別性が強く見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算された比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例から求められ、自己使用に係る市場性を反映した精度の
高い価格である。開発法による価格は理論的な価格であるが、開発スケジュール等に想定条件が多い点が難点である。
従って、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、一般的要因の動向等も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安インフレ下において、金融緩和からの脱
却、人口減少と空家増加、住宅建材と人件費
値上がり等の影響から住宅着工件数減少。


希少性、利便性、繁華性の優る住宅地で需要
は高く、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２５Ｔ
２７
-452719		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西35m市道、
北8m、角地
商業

(100,500)
b 福山２５Ｔ
２７
-452717		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 福山２５Ｔ
８４
-458403		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
西13m、角地
商業

(100,400)
d 福山２６Ｋ
２７
-362704		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
e 福山２６Ｋ
２７
-362701		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西4m、角地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
113,162  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
147,277 		 100
[ 102.8]
143,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
156,863  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
164,392 		 100
[ 112.5]
146,126 
146,000 
c (　           ) 
144,576  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
145,264 		 100
[ 100.5]
144,541 
145,000 
d (　           ) 
110,843  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,277 		 100
[  80.5]
143,201 
143,000 
e (　           ) 
167,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
163,697 		 100
[ 114.1]
143,468 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



福山 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 周辺地域において、マンションの分譲が行われているため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

765,745,340 
662,712,669 
14 
480,000 
2,026.00 
280,000 
2,420.00 
⑧開発法による価格 　　          103,032,671 円　　　　（　              139,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 -22　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
743 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  743.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
300.00 ㎡  2,420.00 ㎡  2,096.00 ㎡  324.00 ㎡  2,026.00 ㎡  ＲＣ・11F
 (    28 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.4 ％）  （     325.7 ％）  （     282.1 ％）  （      43.6 ％）  （     83.72 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
90 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   27.0 ｍ

  27.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 480,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺地域における分譲事例等を参考にグレード等を考慮して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    480,000 円／㎡　　×　　     2,026.00 ㎡　　＝　　　　         972,480,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           972,480,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   288,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物に係る実際工事費の統計等を考慮して査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    288,400 円／㎡　　×　　　   2,420.00 ㎡　　＝　　　　         697,928,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           972,480,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         116,697,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥           814,625,600 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 23 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 48,624,000 円  (      5 ％) ×　　0.9064  （      9 ヶ月） ＝　　           44,072,794 円 
販売総額(2期) 48,624,000 円  (      5 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　           40,829,573 円 
販売総額(3期) 875,232,000 円  (     90 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          680,842,973 円 
収入合計 － － － － 765,745,340 円 
支出 建築工事費(1期) 69,792,800 円  (     10 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　           65,367,936 円 
建築工事費(2期) 69,792,800 円  (     10 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　           59,896,181 円 
建築工事費(3期) 558,342,400 円  (     80 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          434,334,553 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 58,348,800 円  (     50 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　           54,649,486 円 
販売管理費(2期) 58,348,800 円  (     50 ％) ×　　0.8306  （     17 ヶ月） ＝　　           48,464,513 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 662,712,669 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          765,745,340 円　　－　　　　　　          662,712,669 円　　＝　　　　　           103,032,671 円 

              139,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福山 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市光南町二丁目３６番１
 2404000186536-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福山 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -22 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市光南町２丁目３６番１
｢光南町２－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 743  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,300)

1:1		 共同住宅

ＲＣ11		 中規模の高層マンシ
ョンが建つ住宅地域
 南8m市道 水道、ガス、下水 福山

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 福山駅南東方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、県道背後の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。交通利便性や生活利便性が良好であることから、
依然としてマンション用地需要は旺盛であり、今後も現状を基調に熟成を深めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              143,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福山市南部旧市街地に所在する利便性に恵まれたマンション適地一帯と把握される。需要者の中心は地
元及び全国展開の大手マンションデベロッパーと把握される。建築資材価格・人件費の高騰等のマイナス要因はあるが
、金融緩和を背景とした需要は概ね堅調であることから、開発素地に対する需要は依然として強い。なお、取引される
価格帯は、取引毎の容積率や規模等の個別性が強いことから、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、福山市中心部周辺の類似したマンション適地事例等を中心に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実
態を反映した実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料される。一方、開発法による価格も実態に即した開発想
定により、マンション素地としての価格を求めたもので、事業採算の観点から留意すべきと考える。以上より、比準価
格を中心に、開発法による価格、広域的な地価バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済の緩やかな回復を反映し、住宅地需
要は全般的に堅調に推移しているが、他方で
地域による二極化も顕著である。


特段の変動要因はないが、都心縁辺の利便性
に優れた住宅地域として現状を基調に熟成を
深めていくものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２５Ｋ
８４
-358406		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福山２５Ｔ
２７
-452719		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西35m市道、
北8m、角地
商業

(100,500)
c 福山２５Ｔ
８４
-458403		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
西13m、角地
商業

(100,400)
d 福山２５Ｔ
２７
-452717		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,583  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
126,892 		 100
[  90.4]
140,367 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
113,162  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
147,277 		 100
[ 102.8]
143,266 
143,000 
c (　           ) 
144,576  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
145,264 		 100
[  98.2]
147,927 
148,000 
d (　           ) 
156,863  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
164,392 		 100
[ 112.6]
145,996 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



福山 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用は分譲マンション用地と判定して、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

805,523,417 
699,032,647 
14 
504,000 
2,026.00 
300,000 
2,420.00 
⑧開発法による価格 　　          106,490,770 円　　　　（　              143,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 -22　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
743 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  743.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
300.00 ㎡  2,420.00 ㎡  2,096.00 ㎡  324.00 ㎡  2,026.00 ㎡  ＲＣ・11F
 (    28 戸)
 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.4 ％）  （     325.7 ％）  （     282.1 ％）  （      43.6 ％）  （     83.72 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
90 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   27.0 ｍ

  27.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 504,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺類似地域内の分譲事例等を比較検討して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    504,000 円／㎡　　×　　     2,026.00 ㎡　　＝　　　　       1,021,104,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,021,104,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物に係る建築工事費等参考に査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   2,420.00 ㎡　　＝　　　　         747,780,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,021,104,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         112,321,440 円 
支出合計　④+⑤+⑥           860,101,440 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 4 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 7 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 23 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 51,055,200 円  (      5 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　           47,297,537 円 
販売総額(2期) 51,055,200 円  (      5 ％) ×　　0.8489  （     15 ヶ月） ＝　　           43,340,759 円 
販売総額(3期) 918,993,600 円  (     90 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          714,885,121 円 
収入合計 － － － － 805,523,417 円 
支出 建築工事費(1期) 74,778,000 円  (     10 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　           69,274,339 円 
建築工事費(2期) 74,778,000 円  (     10 ％) ×　　0.8489  （     15 ヶ月） ＝　　           63,479,044 円 
建築工事費(3期) 598,224,000 円  (     80 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          465,358,450 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 56,160,720 円  (     50 ％) ×　　0.9573  （      4 ヶ月） ＝　　           53,762,657 円 
販売管理費(2期) 56,160,720 円  (     50 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　           47,158,157 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 699,032,647 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          805,523,417 円　　－　　　　　　          699,032,647 円　　＝　　　　　           106,490,770 円 

              143,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福山 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市光南町二丁目３６番１
 2404000186536-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考