別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
福山 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市南蔵王町２丁目１５３番
｢南蔵王町２－１２－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、営
業所等が混在する住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 東福山

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 東福山駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 用途混在性のある住宅地域で地域要因に大きな変動は見当たらないが、良好な生活利便性等を背景に比較的旺盛
な需要が認められ、地価水準は当面の間、強含み基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東福山駅を最寄り駅とする平坦部住宅地域及びその周辺の圏域である。需要者の中心は、市内居住
者及び市内に勤務先を有する一次取得者層である。街区整然とした平坦部の住宅地域で、周辺幹線道路沿いには商業施
設が多く見られるなど生活利便性は良好であり、高い市場選好性を維持しており、需要は比較的旺盛である。中心とな
る価格帯は、土地で２，０００～２，５００万円程度、新築戸建で４，０００～４，５００万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似地域において実際に成約した信頼性の高い住宅地の取引事例を価格判定の基礎としており、実証
的かつ客観的な価格である。なお周辺にはアパート等の賃貸物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料を収受でき
ず、収益価格は低位に試算された。従って、本件では規範性に優る比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標
準地からの検討並びに価格形成要因の推移等にも十分留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 90,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は一進一退ながら緩やかな回復基調
にある。当市の不動産市場では立地条件の差
が選好に直結し、需給の偏りが徐々に鮮明に
なりつつある。

地域要因に特段の変動要因は見受けられない
が、立地優位性等から地価は強含みで推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２６Ｋ
０６
-360622		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 福山２６Ｋ
７９
-367915		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 福山２６Ｋ
７９
-367914		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,200)
d 福山２５Ｔ
７９
-457916		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 福山２５Ｔ
０６
-450627		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,518  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
87,571 		 100
[  91.0]
96,232 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,200 
b (　           ) 
78,819  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
82,959 		 100
[  92.0]
90,173 
90,200 
c (　           ) 
81,536  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
81,615 		 100
[  92.1]
88,616 
88,600 
d (　           ) 
93,729  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
97,103 		 100
[ 109.2]
88,922 
88,900 
e (　           ) 
64,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
87,573 		 100
[  96.0]
91,222 
91,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



福山 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,929,052 
759,698 
3,169,354 
2,566,800 
602,554 		 （　0.9714）
585,321 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     12,194,188 円　　　　（　     46,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.00 ＬＳ2 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     11.3 m x   22.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫの共同住宅を想定。専有面積５２㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
1,637 
170,248 		 2.0  340,496 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
100.0 
208.00 

340,496 		 680,992 
0 
⑨年額支払賃料        340,496 円　×　12ヶ月　＝　       4,085,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,085,952 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,438 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,922,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           680,992 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,929,052 円　　　　（　        15,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,637 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,000 円  　　　　     34,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 204,298 円  　　　        4,085,952　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,200 円  　　　　     34,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         759,698 円　（　　　　　　         2,922 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,566,800 円  
（　　　　　         9,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,929,052 円      
②総費用 759,698 円      
③純収益　①－② 3,169,354 円      
④建物等に帰属する純収益 2,566,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 602,554 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 585,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,251 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,194,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市南蔵王町二丁目１５３番
 2404000347563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
福山 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 -13 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　竹中　由美   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市南蔵王町２丁目１５３番
｢南蔵王町２－１２－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、営
業所等が混在する住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 東福山

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 東福山駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に位置する利便性の高い地域である。街路も整然としており用途の多様性が高いため需要は底堅い
。今後も混在住宅地域として安定的に発展していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南蔵王町等を中心とする福山市東部平坦部に位置する住宅地域一円である。主たる需要者は、福山市に
居住または通勤する一次取得者である。近隣地域は、路線商業地の背後に位置し利便性が高く、用途の多様性も認めら
れるため、需要は底堅い。中心価格帯は規模等によりバラツキがあるが、土地のみで２，５００万円、新築戸建で４，
０００万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、南蔵王町周辺の平坦部に位置する類似地域における近時の取引事例を採用し、市場実勢を反映した価格が
得られた。一方、賃貸住宅を想定し求めた収益価格は、地価水準に見合う賃料が見込めないため低位に求められた。主
たる需要が自用目的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に
とどめ、市場動向及び代表標準地との均衡並びに前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 -33                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,800 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 90,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の景況感は、先行き不透明感から一進一退
が続いている。不動産市場は堅調であるが、
一服感もみられる。需要の二極化が引続き進
行している。

利便性に恵まれた混在住宅地域であり、供給
物件は少ないものの需要は底堅く、地価も上
昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２６Ｋ
０４
-360430		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b 福山２６Ｋ
７９
-367910		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
近商

(80,300)
c 福山２６Ｋ
７４
-367413		 福山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d 福山２６Ｋ
０４
-360429		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,484  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
79,304 		 100
[  87.7]
90,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,400 
b (　           ) 
90,471  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,461 		 100
[ 101.0]
91,546 
91,500 
c (　           ) 
98,187  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
102,696 		 100
[ 113.3]
90,641 
90,600 
d (　           ) 
104,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,895 		 100
[ 118.1]
91,359 
91,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



福山 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,953,053 
766,746 
3,186,307 
2,596,560 
589,747 		 （　0.9714）
572,880 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,935,000 円　　　　（　     45,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.00 ＬＳ2 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     11.3 m x   22.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５２㎡（２ＬＤＫ）４戸。駐車場４台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
104.00 
100.0 
104.00 
1,647 
171,288 		 2.0  342,576 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
100.0 
208.00 

342,576 		 685,152 
0 
⑨年額支払賃料        342,576 円　×　12ヶ月　＝　       4,110,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,110,912 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,436 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,946,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           685,152 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,577 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,953,053 円　　　　（　        15,204 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,647 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,600 円  　　　　     34,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 205,546 円  　　　        4,110,912　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      296,600 円  　　　　     34,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         766,746 円　（　　　　　　         2,949 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,596,560 円  
（　　　　　         9,987 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,953,053 円      
②総費用 766,746 円      
③純収益　①－② 3,186,307 円      
④建物等に帰属する純収益 2,596,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 589,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 572,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,935,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市南蔵王町二丁目１５３番
 2404000347563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考