令和8年1月13日　提出 福山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -9 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市山手町４丁目５９番 ｢山手町４－８－２９｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 福山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 福山駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅・アパート等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、平成３０年７月豪雨被害の影響もほぼ払拭され 宅地需要も顕在化傾向にあることから、当面は現状維持ないし緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山手町及び同周辺を中心とした芦田川以西の比較的地勢平坦な住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有 する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判断指標としてほぼ無力であるものとの 判断が妥当である。各種生活利便性の高さや福山市中心市街地の地価上昇等を避けた新規需要の流入等を背景として潜 在的な宅地需要は依然堅調であり、画地規模にもよるが、中心的価格帯は土地価格にして１０００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件比準価格は近隣地域内に存する価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断の下に得られたものであり、市場実態を 反映した実証的価格として充分な規範性を認められる。また市場性を中心とした価格判断は同一需給圏内における現実 の価格形成過程に見合うものと判断されることから、本件では当該価格を中心として考量するとともに、代表標準地か らの規準価格との均衡性並びに市場情勢等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時の地価上昇と建築費高騰等を背景に総額 面における市場性の影響がやや鮮明化しつつ あり、新規住宅供給にはやや弱含みの傾向も 見受けられる。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢 を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつあ る。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％