令和8年1月16日　提出 福山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市津之郷町大字津之郷字犬丸４８０番１２ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 備後赤坂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　　 交通 施設 備後赤坂駅北東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 画地や街路配置が整った住宅地域で、残された空地の利用などにより今後も住宅地域としての熟成を深めていく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦田川以西の津之郷町とその周辺を含む範囲。市場参加者は、主として当圏域に地縁を有する子育て世代 のエンドユーザーが想定され通勤通学の利便性や子育てのための住環境を重視し、圏外からの転入もある。当該地域は 国道２号北側にあって周辺街路の連続性等アクセスがやや劣るが、周辺で活発化するミニ開発等による宅地分譲販売は 概ね好調で近時地価は上昇している。市場において中心となる価格帯は土地のみで７百万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は津之郷町及び周辺の住宅地域における近時の取引事例に基づくものであり、市場性を反映する実証的な価格 である。近隣周辺にはアパート等もみられるが、対象標準地の画地条件等から合理的な賃貸経営を想定することが困難 であるため収益価格は試算しない。以上より、広域的な地価バランスと前年価格等に留意のうえ、上記のとおり比準価 格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [125.8] [100.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の景況感は非製造業でプラス、製造業では マイナスの状況が続く。市域西部エリアの土 地取引数は地域的な偏在はあるが全体として 減少している。 周辺で小規模開発は継続しており、高値取引 が散見される。県道改良事業も緩やかに進捗 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％