令和8年1月16日　提出 福山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新市町大字戸手２２７２番１ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北7.5m県道 水道、下水 戸手 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ県道 交通 施設 戸手駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い旧道沿いの住宅地域である。特段の地域要因の変動はみられず、今後も静態的に推移していくものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新市町及びその周辺の市北部に存する住宅地域と判断される。主たる需要者は、市内在住の一次取得者層 が想定される。国道４８６号沿いの地域に比べ、街路条件が劣り、スーパー等の生活利便施設へはやや距離を有するた め、当該地域の選好性はやや劣る。取引の中心となる価格帯は土地のみで１０００万円前後、新築戸建で２５００～３ ５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域においては自用目的による取引が中心である。アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が 成立していないため、収益還元法は非適用とした。求められた比準価格は実際の取引を基礎とし、実勢を反映したもの で説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や代表標準地、前年 公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [143.5] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部や生活利便性の高い地域では需要が 高く、地価は上昇傾向にあるが、山間部等の 周辺地域では下落傾向にあって、二極化がみ られる。 地域的選好性はやや劣るものの、周辺地域に 比べ割安感があり、需要がみられ、地価は安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％