令和8年1月16日　提出 福山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市水呑町字洗谷妙見道東７０２４番６６ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 芦田川の南西岸沿いの丘陵性住宅団地として特に変動要因はみられない。需給動向は低位に安定しており、当面 は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は水呑町を中心とする既存の住宅団地及びその周辺住宅地域一円と判定した。主な需要層は、地縁性 を有し居住を目的とする個人がほとんどで圏域外からの流入はさほどみられない。古くからの丘陵性住宅団地のため平 坦部に比し需給動向は弱く価格水準は低位安定的であるが、底値での需要は認められる。中心となる土地の価格帯は規 模によりまちまちであるが概ね３００万円～５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用中心の当該地域において類似の事例から適切に求めた比準価格は、市場実態を表す価格として規範性を有する 。なお、郊外の住宅団地のため合理的な賃貸経営は困難な事から、収益価格は求め得なかった。従って本件では、自用 取引が中心の市場性を反映する比準価格を重視し、代表標準地との均衡性及び市場の需給動向等も考慮の上、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,600 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [185.6] [101.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和傾向の持続により都心部の宅地需要 は堅調に推移しているが、実質賃金の低下か ら郊外部での需給動向は調整局面に入りつつ ある。 丘陵性の既存住宅団地として、地域要因の変 動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％