令和8年1月13日　提出 尾道 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 99,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向東町字長谷３０５１番４外 ②地積 　(㎡) 5,775   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 油槽所 中規模工場等が多い 臨海の工業地域 東4m市道、南側道 水道 尾道 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道　角地 交通 施設 尾道駅東方 7.5km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模の事業所等が立地する臨海部の工業地域であるが、地域要因に目立った変動は認められず、現 状のまま推移すると予測する。地価水準は需給動向より、若干の強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね県東部の沿岸部における臨海型工業地域を中心とした工業地域一円と判断した。需要者の中心は、 造船、鉄鋼関連の地元資本の法人等が想定される。当該地域は街路系統にやや難があるものの、近年の工業地需要の高 まり等から一定の需要が見込める。工業地の取引は少なく、また規模、業種等様々であるため、中心価格帯の把握は困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性、類似性を有する実際の取引事例を基礎として求めたもので、当該価格は取引実態に即した客観的 で実証性のある価格である。なお当該地域は島嶼部の工業地域にあって、自用目的の取引によって価格が形成されてお り、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、本件においては代表標準地との検討を踏 まえ、価格形成要因の将来の動向等にも十分留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の製造業は食品・機械等に弱さがあるも のの、造船分野の改善が寄与し、全体として は景況感に改善の兆しがうかがえる。 地域要因に特段の変動は認められない。臨海 部の成熟した工業地域であり、市内の工業用 地の立地動向は底堅く、一定の需要が見込ま れる。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％