令和8年1月16日　提出 尾道 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -21 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市因島三庄町字海田２２８９番１５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス 因島南こども園前停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 因島南こども園前停西 方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今後もさらなる少子高齢化の進行が予想され、宅地需要を回復させる要因は見当たらない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は因島本島南部地域において既存住宅地域の存する範囲である。典型的市場参加者は地縁性の強い個人が想 定され、圏外からの転入は少ない。当該地域は学校・最寄りスーパー等が徒歩圏外にあり、街路条件に恵まれないこと 等から需要が期待薄であり、新規の宅地開発は極めて限定的である。街路その他の立地条件による価格の振れ幅から中 心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近時取引された因島本島南部地域の住宅地域に存する事例から求めたものであり、現実の市場を反映する実 証的な価格である。当該地域周辺には築浅アパート等の賃貸物件は見当たらず賃貸市場の成熟の程度が甚だ低いため収 益価格は試算しない。以上より、代表標準地との検討並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもっ て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島嶼部では引き続き人口減少と高齢化率の上 昇が漸進。宅地取引件数は二極化が顕著で地 域的偏在があるが全体では前年比増加であっ た。 閑静な住宅街であるが、住民の高齢化は深刻 で宅地需要は縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％