令和8年1月13日　提出 尾道 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -19 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　竹中　由美   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市瀬戸田町沢字一ツ橋１７１番 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 西7.5m県道 水道 耕三寺停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．５ ｍ　県道 交通 施設 耕三寺停北東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 瀬戸田町中心部に比較的近接しているが、高齢化が進行し需要は少なく活気は乏しい。古家の解体・更地化もみ られるが、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、生口島および周辺島しょ部に存する住宅地域一円である。主たる需要者は地縁性を有する個人等である 。圏域外からの参入は少ないが一部認められる。島中心部から比較的近い地域であるが、人口減少に伴い需要は弱く地 価は下落基調で推移している。土地取引は僅少かつ地縁性に基づき個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は把握 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価 格は、生口島の類似地域における近時の取引事例を採用し、市場実勢を反映した価格が得られた。主たる需要が自用目 的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、市場動向及び代表標準地との均衡 並びに前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業をはじめ市況は回復基調にあり、不動 産取引件数は概ね横ばいで推移している。不 動産需要は二極化が顕著である。 特段の変動要因は認められない。町中心部に 近いものの少子高齢化が進んでおり、需要は 乏しく静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 -23.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％