令和8年1月14日　提出 尾道 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -15 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市吉浦町２８７７番１ ｢吉浦町４－１７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｓ3 一般住宅の中に駐車 場等が見られる既成 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス 尾道 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 尾道駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域として地域変動要因は特段見られず、当面現状維持が続くと予測する。また、平坦部に位置する 当該地域の宅地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尾道市中心部及び近郊の住宅地域一円。需要者は、一次取得者等のエンドユーザーが中心となる。近隣 地域はＪＲ鉄軌道北側の既存住宅地域に存するが、平坦部であることや中心市街地へのアクセスが良好であることから 、地価は概ね安定的に推移している。土地取引の中心価格帯は、１００㎡程度で５５０～６５０万円が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自用取引中心の当該地域においてはその市場姓を反映した価格として規範性を有する。なお、周辺にはア パート等も見られるが、画地規模に応じた間取、駐車場確保の観点から、合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、 収益還元法の適用は断念した。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、一般的要因及び市場の需給動向等 並びに周辺地域の地価水準をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尾道市の人口は減少傾向にある。宅地需要は 概ね堅調だが、街路条件、画地条件等による 選別が進み、二極化の傾向が顕著となってい る。 地域要因に特段の変動はない。生活利便性の 高い平坦部に存し、需要が底堅い地域であり 、地価はやや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.6 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％