令和8年1月13日　提出 尾道 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾道 -10 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾道市向島町立花字麓１３９８番１外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が混在する既成住 宅地域 東5m県道 水道 尾道 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ県 道 交通 施設 尾道駅南方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 向島町南部海岸沿いの既存集落地域であり、周辺で観光施設建設の動きもあるが空き家も見られる。今後もこの 地域の標準的使用は変わらないが過疎化で当面地価は下落基調にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向島町立花地区を中心とする向島郊外の住宅地域の圏域である。需要者は圏内に地縁関係を有する個人 が中心であり、外部からの転入者は限られる。旧尾道市市街地等への交通アクセスは自動車が主流である。過疎化傾向 、居住者の高齢化、向島町中心部への接近性等から需給関係は低調に推移しており、古屋付き物件が安値で取引される ものが僅かに発生する程度で全般に土地取引が少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は向島中心部から離れた市街化調整区域内の旧来からの集落地域であり、賃貸市場が成立してい ないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は当該標準地と価格牽連性や代替競争関係を有する向島、因島で の取引事例を採用し試算したものであり、各種補修正、地域要因比較も適切であり実証的な価格である。従って比準価 格について代表標準地価格とのバランスを検討し価格形成要因の変動等も勘案し上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾道 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業や流通業の回復インバウンド観光客の 増加の影響は島嶼部でも見られるが市内中心 部が大きい、縁辺部では人口減，高齢化で宅 地需給は弱い。 旧来からの集落地域であり、令和７年も静態 的であるが、利便施設が遠く接近性等が劣る ことに加え、少子高齢化等により地価は下落 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％