別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
尾道 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　敦雄   TEL.
鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス 尾道

5.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ市道		 交通

施設		 尾道駅北方

5.2km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 　現状の標準的使用を基調として推移するものと予測する。丘陵部に形成された古くからの住宅団地で需要は弱
含みであり、地価は下落基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は三美園団地を中心とする丘陵部に形成された住宅団地及び周辺の住宅地域の圏域と判定した。需要者は
市内在住の個人が中心である。平坦部に比して生活利便性が劣り、また周辺団地との比較においても地勢等の面から需
要は相対的に低調である。市場における中心価格帯は土地で９００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　高台に形成された住宅団地であり賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。自用目的の取引が中心
となり、居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であるため、市場の実態を反映し実証的である比準価格を中心
に、代表標準地からの検討を踏まえ、最近の地価動向及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,700 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.8]		 [104.0]
100		 36,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回
復基調を背景としつつ、市中心部と郊外及び
島しょ部における二極化の様相が継続してい
る。

　特段の変動要因は見受けられないが、不動
産取引は低調であり、地価は弱含みの状態に
ある。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２６Ｋ
５７
-365709		 尾道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b 尾道２５Ｔ
５７
-455712		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 尾道２５Ｔ
１４
-451410		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d 尾道２５Ｔ
５７
-455706		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
１中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
e 尾道２５Ｋ
７９
-357954		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,105 		 100
[ 126.9]
33,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
34,500 
b (　           ) 
51,928  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,499 		 100
[ 146.4]
35,860 
37,300 
c (　           ) 
33,524  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.7]
48,310 		 100
[ 138.5]
34,881 
36,300 
d (　           ) 
47,825  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,825 		 100
[ 115.0]
41,587 
43,300 
e (　           ) 
40,550  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
45,799 		 100
[ 133.7]
34,255 
35,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,900 円／㎡]  



尾道 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 高台に形成された住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 尾道 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
 2403000347130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
尾道 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾道 -5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.
鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス 尾道

5.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 尾道駅北方

5.2km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 北側傾斜の丘陵部に開発された比較的古くからの住宅団地で、地域要因に特段の変動は見受けられない。画地規
模・地勢等から市場内の相対的地位は依然低位であり、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三美園団地を中心とした尾道市中心市街地北側近郊に存する高台の住宅団地内並びに同周辺の住宅地域一
円。主要な需要者は自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に依る収益性は価格判定指標としてほぼ機能
しないと判断が妥当である。尾道市の地勢的状況等より市場の選好性は平坦地にやや偏向し、旧来の高台の住宅団地に
係る需要は弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格として９００万円内外である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性・地域特性及び想定需要者層の類似性等において高い価格牽連性を有す
る事例を軸に秤量的な判断の下に得られた価格あり、市場実態を反映した実証的価格として有意な規範性が認められる
。よって本件では当該価格を中心として考量するものとし、尾道市の人口動態及びその趨勢等をも慎重に斟酌しつつ代
表標準地からの規準価格との均衡性等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾道 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,700 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]		 [104.0]
100		 36,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 少子高齢化を背景に構造的な需要減退が否め
ない中、優良宅地の希少性と選好性の高さ等
により市場内の需給情勢に濃淡が生じがちな
市場情勢にある。

地域要因に特段の物理的変動は認められない
が、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢
を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつあ
る。

個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾道 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 尾道２５Ｋ
５７
-355739		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.5m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
b 尾道２６Ｋ
１４
-361402		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 尾道２５Ｔ
１４
-451409		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
北西1.6m、
二方路
準住居

(60,200)
d 尾道２５Ｔ
１４
-451410		 尾道市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9.5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,845  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.0]
33,652 		 100
[  96.9]
34,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
36,100 
b (　           ) 
45,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
43,582 		 100
[ 127.0]
34,317 
35,700 
c (　           ) 
63,800  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
64,116 		 100
[ 187.7]
34,159 
35,500 
d (　           ) 
33,524  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.7]
48,310 		 100
[ 140.6]
34,360 
35,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +85.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +32.5
画地　　　　 -31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,800 円／㎡]  



尾道 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅団地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地であり、行政的条件及び地域の実情等からも収益物件の想
定が不適当と判断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 尾道 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾道市美ノ郷町三成字内郷山２０３５１番１４１
 2403000347130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考