令和8年1月15日　提出 呉 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 9-3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 320,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市阿賀南７丁目７５０３番１０ ｢阿賀南７－１１－２２｣ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 物流倉庫、工場、事 業所等の混在する工 業団地 北西25m道路、三方路 水道、下水 安芸阿賀 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸沿いの工業団地 街 路 ２５ｍ道路 交通 施設 安芸阿賀駅南西方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、工場、倉庫、事業所等が混在する工業地域である。今後も発展的に推移していくものと予測される 。地価は当面、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市及び周辺市町に所在する工業地域である。需要者は、製造・倉庫・物流等の法人が中心である。東 広島呉道路が全線開通に加えて工業地の供給は少なく、引き合いは強い。取引される規模はまちまちであることや個別 性も強いことから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に貸倉庫等は殆ど見られず、大多数が自用の工場及び倉庫のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一 需給圏内の類似地域に所在する実際の取引事例から試算したものであり、市場性を反映した実証的な価格と言える。以 上より、比準価格を鑑定評価額として決定した。なお、代表標準地からの規準価格と均衡を得ている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [103.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、人口 減少・高齢化が進行中であるが、市内の主要 な製造業は比較的堅調である。 工場及び事業所等が中心で、阿賀ＩＣの改良 等もあり需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％