別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
呉 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.
鑑定評価額 94,900,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市中通１丁目４番２５外
｢中通１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 402  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 銀行

ＲＣ3		 中高層の店舗、事務
所が多い国道沿いの
商業地域		 南西36m国道 水道、ガス、下水 呉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 呉市中心商業地の南東端付近
に位置する、国道沿いの商業
地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 呉駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域である。呉市中心部は駅前再開発により、地価にプラスの影響を
受けており、当面はこの傾向を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は呉市中心部及びその周辺の商業地域、商住混在地域一円である。地縁関係を有する法人、又は個人事業者
が典型的な需要者層である。規模が大きい画地についてはマンションデベロッパー等の参入も見込まれる。中通商店街
周辺の地価動向は、呉駅周辺の再開発エリアとの位置関係及び将来の期待性から回復傾向にある。業種等により取引さ
れる規模・価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 呉市中心部の幹線道路沿いに位置する商業地域であり、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より、適
正な過程を経て試算されており、市場の実態を反映した試算価格と認められる。収益価格は理論的な価格で、標準地の
収益性を反映しているものの、賃料の動向は停滞傾向にあり、低位に試算された。本件では市場性を反映した比準価格
を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-11                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[111.8]		 [100.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大規模製鉄所跡地を整備する計画が進捗中で
あり、中心部の不動産需要は堅調だが、利便
性の劣る地域、島嶼部では過疎・高齢化が進
み、需要は弱い。

店舗、事務所等を中心とした地域である。再
開発が進捗中の呉駅から近く、商業繁華性も
優れる地域のため、地価は上昇が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２６Ｋ５
８
-365802		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
b 呉２５Ｔ５
８
-455803		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c 呉２４Ｔ５
８
-445816		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 呉２５Ｋ５
８
-355811		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 呉２４Ｔ５
８
-445813		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東9m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
242,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
232,141 		 100
[  94.1]
246,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
136,988  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.0]
215,756 		 100
[  89.1]
242,150 
242,000 
c (　           ) 
185,646  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
189,730 		 100
[  77.1]
246,083 
246,000 
d (　           ) 
163,452  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
167,048 		 100
[  70.5]
236,948 
237,000 
e (　           ) 
181,478  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
180,421 		 100
[  76.0]
237,396 
237,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -36.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



呉 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,435,460 
10,922,508 
32,512,952 
29,659,000 
2,853,952 		 （　0.9530）
2,719,816 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     59,126,435 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 300.00 ＲＣ7 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   402 ㎡     13.5 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は事務所フロア貸し、３階から７階の住宅は単身者向け（平均専有面積約４０㎡）を想定。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 用途、規模等より標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
300.00 
75.0 
225.00 
2,480 
558,000 		 6.0  3,348,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
2,060 
525,300 		 6.0  3,151,800 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,905 
542,925 		 3.0  1,628,775 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
90.7 
1,905.00 

3,797,925 		 14,643,675 
0 
⑨年額支払賃料      3,797,925 円　×　12ヶ月　＝　      45,575,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,905.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,575,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,278,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,296,345 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,643,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,435,460 円　　　　（　       108,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,230,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,646,008 円  　　　       45,575,100　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      363,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,791,000 円  　　　　    446,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,922,508 円　（　　　　　　        27,170 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 446,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,659,000 円  
（　　　　　        73,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,435,460 円      
②総費用 10,922,508 円      
③純収益　①－② 32,512,952 円      
④建物等に帰属する純収益 29,659,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,853,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,719,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,126,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市中通一丁目４番２５
 2401000343648-0000
2 　呉市中通一丁目４番２９
 2401000343652-0000
3 　呉市中通一丁目４番３３
 2401000343656-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
呉 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 5-15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.
鑑定評価額 94,900,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 呉市中通１丁目４番２５外
｢中通１－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 402  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 銀行

ＲＣ3		 中高層の店舗、事務
所が多い国道沿いの
商業地域		 南西36m国道 水道、ガス、下水 呉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 呉駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線街路沿い商業地域として用途の多様性もあり、需要及び地価は安定的に推移している。今後は呉駅前におけ
る大規模再開発事業が進捗していることから、将来的にはその波及効果も見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は呉市内の幹線道路沿いに存する商業地域一帯であり、主な需要者は地元の中小法人や個人事業者であると
判断した。また画地規模が大きい場合にはマンション開発業者も想定される。駅前再開発の影響もあり、周辺地価は上
昇傾向である。なお、物件規模等により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗としての需要が主で、また賃料水準は低く地
価に見合った賃料の設定が困難であるため、収益価格は低位に求められた。比準価格は対象不動産の市場における流通
性の観点から、規範性の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって、比準価格を中心とし、収
益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　呉 5-11                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[111.8]		 [100.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前再開発や日鉄跡地の複合防衛拠点整備等
のポジティブな要因もあり、利便性の高い地
域では地価は上昇傾向である。


呉駅へと続く幹線国道沿いの商業地域であり
、市内商業地における相対的地位は高く、地
価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 呉 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 呉２５Ｔ５
８
-455803		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東36m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b 呉２５Ｋ５
８
-355811		 呉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c 呉２４Ｔ５
８
-445813		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東9m、角地
商業

(100,500)
d 呉２５Ｔ５
８
-455812		 呉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
南西11m、
角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,988  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.0]
215,756 		 100
[  89.1]
242,150 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
163,452  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
167,048 		 100
[  72.1]
231,689 
232,000 
c (　           ) 
181,478  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
180,421 		 100
[  75.1]
240,241 
240,000 
d (　           ) 
338,137  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
335,151 		 100
[ 145.0]
231,139 
231,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -36.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



呉 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,501,559 
10,704,571 
31,796,988 
29,060,500 
2,736,488 		 （　0.9530）
2,607,873 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     56,692,891 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
呉 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 300.00 ＲＣ7 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   402 ㎡     13.5 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階事務所はフロア貸し、上層階住宅は単身者向け（専有面積約３５㎡）と想定。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
300.00 
80.0 
240.00 
2,421 
581,040 		 6.0  3,486,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,951 
497,505 		 6.0  2,985,030 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,851 
527,535 		 3.0  1,582,605 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
91.4 
1,920.00 

3,716,220 		 14,384,295 
0 
⑨年額支払賃料      3,716,220 円　×　12ヶ月　＝　      44,594,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,594,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,229,732 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,364,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,384,295 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,501,559 円　　　　（　       105,725 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
呉 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,185,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,567,571 円  　　　       44,594,640　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      363,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,714,500 円  　　　　    437,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       437,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       437,000 円  　　　　    437,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,704,571 円　（　　　　　　        26,628 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 437,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,060,500 円  
（　　　　　        72,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,501,559 円      
②総費用 10,704,571 円      
③純収益　①－② 31,796,988 円      
④建物等に帰属する純収益 29,060,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,736,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,607,873 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,692,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 呉 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　呉市中通一丁目４番２５
 2401000343648-0000
2 　呉市中通一丁目４番２９
 2401000343652-0000
3 　呉市中通一丁目４番３３
 2401000343656-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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