鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
呉 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-14

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　田原　俊一郎

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市東中央２丁目１番１｢東中央２－１－１６｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南35m市道	水道、ガス、下水	呉 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

なし

街

路

３５ｍ市道

交通

施設

呉駅北東方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事業所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特筆すべき変動要因はなく、今後も現状を
維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は呉市中心市街地の商業地域及び商住混在地域一帯である。主たる需要者は同一需給圏内の地元法人、個人
事業者を中心とし、全国展開する企業の参入も見込まれる。当該需要者は事業採算性を重視し、意思決定を行うものと
考えられる。幹線道路沿いに位置する商業地は、立地に優れるため、用途の多様性が認められる。取引される画地規模
や目的により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の事例を中心として試算したもので、実証的な試算価格である。収益価格は理
論的な価格で、標準地の収益性を反映しているものの、賃料の動向は停滞傾向にあり、低位に試算された。本件におい
て、市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を参考に留め、周辺標準地等との価格バランスにも留意の上、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模製鉄所跡地を整備する計画が進捗中で
あり、中心部の不動産需要は堅調だが、利便
性の劣る地域、島嶼部では過疎・高齢化が進
み、需要は弱い。

幹線道路沿いの商業地であり、呉駅前の再開
発に伴う中心地の地価上昇の影響を受け、地
価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２５Ｔ５８ -455833	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
b	呉２５Ｋ４５ -354507	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商土砂災害警戒区域 (82,260)
c	呉２５Ｋ５８ -355823	呉市		建付地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	呉２５Ｋ５８ -355801	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西36m国道、南西8m、角地		近商 (100,300)
e	呉２６Ｋ５８ -365808	呉市		更地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,774	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,811	100 [ 88.9]	155,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 106,838	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,295	100 [ 70.0]	156,136		156,000
c	(　 ) 132,887	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,083	100 [ 86.3]	155,368		155,000
d	(　 ) 129,985	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	127,461	100 [ 84.3]	151,199		151,000
e	(　 ) 134,797	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	159,853	100 [ 104.2]	153,410		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

呉 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価を把握できないことから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,061,920	2,250,704	7,811,216	7,115,500	695,716	（　0.9530） 663,017	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,413,413 円　　　　（　 80,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ4	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	179 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：住宅（専有面積４０㎡前後の単身者向け）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

用途、規模等より標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,250	234,000	6.0	1,404,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	130.00	90.0	117.00	1,840	215,280	3.0	645,840
							0.0	0
～

～

～

計		520.00	87.5	455.00		879,840		3,341,520
								0

⑨年額支払賃料	879,840 円　×　12ヶ月　＝　 10,558,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,558,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 527,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,030,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,341,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,061,920 円　　　　（　 56,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	527,904 円	10,558,080　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,250,704 円　（　　　　　　 12,574 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,115,500 円（　　　　　 39,751 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,061,920 円
②総費用	2,250,704 円
③純収益　①－②	7,811,216 円
④建物等に帰属する純収益	7,115,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	695,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	663,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,413,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

呉 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	呉市東中央二丁目１番１	2401000385180-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
呉 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

呉 5-14

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　上西　浩尚

TEL.

鑑定評価額

27,600,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	呉市東中央２丁目１番１｢東中央２－１－１６｣				②地積　(㎡)	179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南35m市道	水道、ガス、下水	呉 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３５ｍ市道　　　　

交通

施設

呉駅北東方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

呉駅から北東方向に走る幹線今西通り沿いに店舗・事業所併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、商業繁
華性はやや劣る面があり、今後も生活利便性が良好な現環境を維持し多用途の需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、呉市中心市街地近郊及び幹線道路沿道に形成される近隣商業及び路線商業的な特性をもつ商業地域の存
する圏域。需要者は、地縁性を有する個人事業者や地元中小企業が中心で、規模によってはマンション開発業者等の需
要も見込める。宅地供給自体が少ない幹線道路に面した商業地であり、画地規模等も取引によりさまざまであることか
ら、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路に面した近隣商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため収益価格は低位に試算された。自用の店舗事務所等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判
断がなされる要因に乏しいため、比準価格を採用し収益価格を参考として、周辺標準地との均衡等を十分に検討のうえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

広島県の景気は弱めの動きもあるが全体的に
は緩やかな回復基調。呉市の人口はこの１年
間２．１％の減少、東中央地区は１．９％減
少。

中心部に比較的近い幹線沿いであり、商業繁
華性は高くないものの、交通利便性に優れた
近隣商業地域として各種用途の利用が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

呉 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	呉２６Ｋ４５ -364501	呉市		更地	（　）	長方形	南東13m市道、北西6.2m、二方路		近商 (100,300)
b	呉２６Ｋ５８ -365808	呉市		更地	（　）	袋地等	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	呉２５Ｔ５８ -455833	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	呉２５Ｋ５８ -355811	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,820	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	122,242	100 [ 80.8]	151,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 134,797	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	159,853	100 [ 103.1]	155,047		155,000
c	(　 ) 135,774	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,811	100 [ 90.9]	151,607		152,000
d	(　 ) 163,452	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,048	100 [ 105.8]	157,890		158,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

呉 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,820,047	2,191,490	7,628,557	6,916,000	712,557	（　0.9530） 679,067	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,762,326 円　　　　（　 82,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

呉 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ4	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	179 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１戸あたり４０㎡程度の住居を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

用途・規模等から有効率は標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,350	244,400	6.0	1,466,400
							0.0	0
2～ 4	住居	130.00	90.0	117.00	1,750	204,750	3.0	614,250
							0.0	0
～

～

～

計		520.00	87.5	455.00		858,650		3,309,150
								0

⑨年額支払賃料	858,650 円　×　12ヶ月　＝　 10,303,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 455.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,303,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 515,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,788,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,309,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,820,047 円　　　　（　 54,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

呉 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	515,190 円	10,303,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,191,490 円　（　　　　　　 12,243 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,916,000 円（　　　　　 38,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,820,047 円
②総費用	2,191,490 円
③純収益　①－②	7,628,557 円
④建物等に帰属する純収益	6,916,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	712,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	679,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,762,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

呉 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	呉市東中央二丁目１番１	2401000385180-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考