令和8年1月15日　提出 呉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -26 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市長迫町１１番６外 ｢長迫町１１－５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m市道 水道、ガス、下水 呉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 呉駅北東方 2.3km 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心部のやや東側、長迫の丘に古くからの住宅地域として熟成しており、小学校を中心に傾斜地ではあるが 居住の利便性は良好な地域で、地価も安定的に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、呉市中心市街地近辺に位置する利便性及び居住の快適性に優れた住宅地域の存する圏域。需要者は呉市 に在住する個人及び企業に通勤する勤労者家庭が中心。周辺の街路は整然性がやや劣り傾斜地であるものの、幹線道路 や生活施設への接近性は良好である。中心となる価格帯は１８０㎡程度の土地で１５００万円前後、新築の戸建物件で ３５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られないため賃貸市場は 未成熟で、収益価格の試算は断念した。規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。 よって現実の取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格からの検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -4                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 76.6] [100.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は弱めの動きもあるが全体的に は緩やかな回復基調。呉市の人口はこの１年 間２．１％の減少、長迫町でも約１．０％減 少。 緩傾斜で街路の整然性もやや劣るものの、付 近を広幅員のバス道路が走り、小学校や公園 等も充実しており居住の快適性は良好を保っ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％