令和8年1月14日　提出 呉 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市音戸町波多見２丁目１０１３８番 ｢音戸町波多見２－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,276) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4.6m市道 水道、下水 呉 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 呉駅南方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,276) ⑤地域要因の将 　来予測 音戸町北東部に位置する住宅地域である。特段の地域変動要因はなく、今後も現状維持で推移していくものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は音戸町・倉橋町の住宅地域一円である。需要者の中心は島嶼部の地域特性より、圏域に地縁を有する個人 が中心である。周辺にはコンビニエンスストアが存し、音戸町中心部から比較的近いため、利便性は良好である。但し 、若年層の人口流出及び高齢化が進んでいる。新規の土地開発は少なく、近隣地域及び周辺の不動産取引は限定的であ る。中心となる価格帯は、土地のみで６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は閑静な住宅地域として知名度を有し、快適性や利便性を重視した自用の戸建住宅の取引が中心である。比準 価格は近隣地域を含む周辺の類似地域の事例を収集・選定の上、求めたもので、市場性を反映した実証的な価格であり 、規範性は高い。周辺は賃貸市場が未成熟であり、貸家需要の想定が現実的でないため、収益価格は試算し得なかった 。以上より、代表標準地価格との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [102.0] 100 [ 57.3] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模製鉄所跡地を整備する計画が進捗中で あり、中心部の不動産需要は堅調だが、利便 性の劣る地域、島嶼部では過疎・高齢化が進 み、需要は弱い。 音戸町内では利便性に恵まれた地域であるが 、島嶼部は過疎化が進んでおり、不動産需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％