令和8年1月15日　提出 呉 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広大新開３丁目１０３９８番４ ｢広大新開３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 広 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道　 交通 施設 広駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の平坦地であり戸建住宅のほかアパートも見られる地域として、以降も同様の地域性にて推移するも のと予測される。周辺での店舗進出により利便性も向上し、需要は堅調であることから地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広地区の平坦部における住宅地域一円で、特に同程度の規模を有する土地と強い代替競争関係が生じるも のと考えられる。需要者は、同一需給圏内の一次取得者層が中心である。圏域内においては、土地区画整理事業地内を 中心として多くの宅地供給がなされ需要も堅調であり、住宅価格の指標となっている。画地規模等で幅は見られるもの の、１６０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築の戸建物件で４，０００万円程度が中心価格帯と判定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパートも混在するが、対象標準地の規模から経済合理的な賃貸想定は困難と判定されるため、収益価格 は試算し得なかった。他方、比準価格は周辺地域の取引事例から試算したもので市場性を表す実証的価格である。また 、住宅地域にあっては、収益性ではなく居住の快適性が最も重視され取引目的も自用が中心となっている。以上を踏ま え、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を表す比準価格を採用して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -11                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    134,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市最大のトピックである大規模製鉄所の跡 地利用策に一定の道筋がつき、全般的な景気 動向にも明るさが戻り始めている。 近接する大規模社宅跡地に商業モールが開業 したことから、生活利便性は更なる向上を見 せ、需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％