令和8年1月15日　提出 呉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -21 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市広横路２丁目２６６７番４ ｢広横路２－１０－１５｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東3.4m市道 水道、ガス、下水 新広 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．４ ｍ市道　 交通 施設 新広駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としては既に熟成しているものと判断され、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測され る。地価はここ数年の下落により底値付近と考えられることから、再度改善傾向となる可能性も認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広横路地区を中心とした広地区から阿賀地区にかけての住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内 の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。圏域内における交通拠点である新広駅周辺での新規宅地 供給と競合関係に立つこと等から、土地需要は引続きやや弱含みとなっている。土地のみで８００～９００万円程度が 取引の中心と考えられるが、地域性や物件規模等を反映して個別の価格水準には幅も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内における実際の取引事例から比準した実証的な価格である。一方、近隣地域は、細街路沿い に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり投資採算性を目的とした賃貸物件は見られないことから、収益価格は試算し得な かった。以上より、当該地域の自用目的での取引が大半であるといった取引動向を踏まえ、市場性に基づく比準価格を 標準に、周辺標準地価格等とのバランス及び直近の経済動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市最大のトピックである大規模製鉄所の跡 地利用策に一定の道筋がつき、全般的な景気 動向にも明るさが戻り始めている。 黒瀬川右岸の平坦な住宅地域であるが、街路 条件には難も認められることなどから、需要 はやや弱含み基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％