令和8年1月14日　提出 呉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市焼山宮ケ迫１丁目３３９番１１１ ｢焼山宮ケ迫１－２４－４｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西5.5m市道 水道、下水 呉 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 呉駅北方 8.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 呉市中心地域からやや距離が離れており、地域内に特筆すべき変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉市焼山地区を中心に、隣接する熊野町を含んだ住宅地域一円である。主たる需要者は、同一需給圏内に 地縁性を有する個人が大半を占める。呉市中心部からはやや距離が離れた旧来からの住宅団地であるため、地価は下落 基調で推移している。新規の開発は周辺では殆ど見受けられず、中古物件の取引が中心である。中心価格帯は画地規模 等に応じ、まちまちであるが、土地は７００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は未成熟で、投資を目的とした需要は見込めないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、焼山地 区に存する近時の取引事例を中心に収集・選択の上、試算されている。各補修正並びに要因比較も適切に施されており 、当該地域の市場性を反映した説得力を有する試算価格である。以上より、比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡 さらに前回公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模製鉄所跡地を整備する計画が進捗中で あり、中心部の不動産需要は堅調だが、利便 性の劣る地域、島嶼部では過疎・高齢化が進 み、需要は弱い。 高台に位置する古くからの住宅団地であり、 人口減少が進んでいる。地価は下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％