令和8年1月15日　提出 呉 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   呉 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 呉市安浦町三津口３丁目１２７６番１外 ｢安浦町三津口３－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西3.2m市道 水道、下水 安浦 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の既成住宅地 街 路 基準方位北３．２ｍ 市道 交通 施設 安浦駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地区中心からやや遠方に存する住宅地域で特段の地域変動要因は見当たらないものの、過疎・高齢化の進む地域 のため、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安浦町を中心に、隣接する川尻町や東広島市安芸津町を含む住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲 と判定した。需要者は、地元に地縁性を有する個人が中心である。過疎・高齢化の進む地域のため需要及び取引件数は 少なく、取引の中心となる価格帯は、１㎡当たり２０，０００円～３０，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅地域で自用目的での取引が中心である。このため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算 は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で市場性をある程度反映している。以 上より、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　呉 -28                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 呉市は製造業を中心とする産業都市で、人口 減少・高齢化が進行中であるが、市内の主要 な製造業は比較的堅調である。 海岸沿いの旧来からの集落で、利便施設から 距離があり、街路条件もやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％