令和8年1月16日　提出 広島佐伯 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 5-4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 52,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１ ②地積 　(㎡) 699   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 地区計画等 (90,200) 2:1 店舗 Ｓ2 自動車関連の店舗等 が見られる路線商業 地域 北西22m県道 水道 広域公園前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 広域公園前駅 2.9km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 石内バイパス沿いの南方では商業施設用地の造成が進んでいる他、八幡地区では（仮称）八幡東土地区画整理事 業（事業所用地及び住宅団地の造成）が計画されており、将来的には車両通行量のさらなる増加が予測される。 (3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏西部の幹線道路沿いに形成された路線商業地域であり、中心となる需要者層は自用の沿道型店 舗や事業所用地を取得する目的の事業法人が想定される。近隣地域は石内バイパス沿いに位置し、自動車関連店舗が多 いのが特徴であるが、市街化区域に指定された範囲が狭いため、店舗の集積等による将来的な面的発展性には限界があ る。土地の規模や条件は均一ではないため、取引の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では自社使用目的が取引の中心であり、店舗や事業所の賃貸市場が未成熟である為、収益価格は求めるこ とが出来なかった。比準価格は実際の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求めており、市場実態を反映し た実証性の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断し、昨年の公示価格とその後の価格 形成要因の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費や金利の上昇が不動産市場に与える影 響が懸念されているが、緩やかな景気回復を 背景に商業地に対する需要は総じて底堅く推 移している。 石内バイパス沿いで新規の商業施設用地の造 成が進む他、令和７年１２月には西風新都環 状線「梶毛南工区」が開通し、交通利便性の 向上が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％