令和8年1月16日　提出 広島佐伯 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -20 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区旭園９４４番２３ ｢旭園２１－３０｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 五日市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 五日市駅南方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部に形成された区画整然とした住宅地域である。周辺では中規模画地の細分化も見られるなど、住宅需要は 旺盛で、地価は、今後も上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区南部の国道２号背後の平地部に形成された戸建を中心とする住宅地域である。需要者の中心は自己 利用の戸建住宅を目的とする一次取得者等と把握される。住宅地として熟成した地域で生活利便施設に近く住環境に優 れることから需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で３，０００万円前後、新 築の戸建物件は総額５，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地周辺の閑静な住宅地域に所在する取引事例より求められており、市場性を反映した実証的な価格と 認められる。一方、収益価格は、利便性や快適性を重視した自己使用目的の戸建住宅取引が中心であるなか、土地価格 に見合った賃料水準が形成おらず、低位に試算されたと把握される。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に とどめ、さらに代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 178,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島市の景気は、自動車産業を中心とする先 行きの不透明感はあるものの、全般的には緩 やかな回復傾向にある。 ＪＲ駅に近接する区画整然とした住宅地域で 、近年は細分化による分譲等も見られるなど 、宅地需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％