令和8年1月16日　提出 広島佐伯 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１ ｢八幡が丘２－２０－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４９年に区画整理事業で 造成された山腹傾斜地の中規 模住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 五日市駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢の高台に位置する住宅地域であり、特筆すべき地域変動要因はなく、当面は現在の住環境を維持するも のと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、佐伯区八幡が丘地区を中心に、隣接周辺の住宅団地一円と判定した。典型的な需要者は市内中心 部に通勤するサラリーマン等と想定される。造成後約５０年経過した住宅団地に所在し、価格的には出遅れ感もあって 需要は上向き。取引の中心となる価格帯は区々であるが、土地のみで８００万円～９００万円程度、新築の戸建物件は ２，７００～３，５００万円の範囲に収まることが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用アパート等の収益物件はほとんど見られない。 このため、賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価 格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐伯区の人口は、１４０千人を切る水準で推 移しており、微減傾向にある。長期金利の先 高観が強まる中で、金融政策の動向を注視す る必要がある。 造成後約５０年経過した住宅団地に所在し、 特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％