令和8年1月16日　提出 広島佐伯 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区五日市町大字石内字川原６５８０番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所等 が介在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 五日市 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 五日市駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に位置する市街化調整区域内の小規模住宅団地だが、近年、周辺に大型商業施設が進出し、さらに 隣接地で商業施設用地等の開発が進んでいることから、将来的にはさらなる生活利便性の向上が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び隣接する西区及び安佐南区に所在する、市街化調整区域とその周辺の住宅地域と判定した。中 心となる需要者層は同一需給圏内に地縁性を有する個人と考えられる。近隣地域は市街化調整区域に指定されているが 、市街化区域に近接していることから、周辺では大型商業施設の進出や新規の開発が進んでおり、周辺環境の変化や利 便性向上の兆しが認められる。取引の規模や条件は均一ではないため、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、公法規制や利便性の程度から賃貸 物件の供給は乏しく、賃貸市場は未成熟であることから収益価格は求められなかった。比準価格は同一需給圏内の市街 化調整区域及びその周辺地域に所在する規範性の高い事例を中心に試算しており、実証的な価格が得られたと思料する 。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.1] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費や金利の上昇の影響が懸念される中、 全般的な土地需要は堅調に推移しているが、 立地や利便性による２極化が進行している。 近隣地域の東側隣接地約１５，０００㎡で商 業施設用地および住宅団地の造成が進行して おり、将来的な利便性の向上が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％