令和8年1月13日　提出 広島安芸 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -16 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 5,350,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区矢野東７丁目８７５番４１ ｢矢野東７－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ県道背後の 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 矢野 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 矢野駅南東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山際に造成された傾斜の大きい古い住宅団地であり、団地内の高齢化、人口減少が進んでおり、新規分譲も稀で あり、今後もやや衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市安芸区、安芸郡海田町、坂町のＪＲ呉線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の 居住者が殆どを占める。利便施設から離れた傾斜のある古い住宅団地であり、立地、災害リスク等からやや敬遠される 傾向にあり、中古物件の売買が散見される程度で取引が少ない。中心的な価格帯は土地が６００万円程度まで、中古の 場合で１，０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸物件は稀で、合理的な賃貸市場が成立していないため収益価格を試 算しなかった。当地域では自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は関連性の強い取引事例から求め た価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準地から検討した 価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [123.3] [102.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響が大きく実質賃金は連続して下 落基調にある。一方で不動産の選別化傾向は 強く依然として二極化が進んでいる。 山際の古い住宅団地であり、利便性がやや悪 く、また災害リスク等の懸念から需要が低く 、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％