令和8年1月15日　提出 広島安芸 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区上瀬野南１丁目１７６３番７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 南4m市道 水道、下水 瀬野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 瀬野駅東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 瀬野川の南側に位置する街路条件が劣る住宅地域で、ミニ開発や分譲等の新規供給はほとんどなく、格別の変動 要因はないので、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ瀬野駅、中野東駅を最寄り駅とする安芸区内のやや街路条件が劣る住宅地域で、主たる需要者は 同一需給圏内に地縁のある個人である。当該近隣地域は、同一需給圏内のなかでも南方の丘陵地、北方の瀬野川により 分断された地域となっており、代替競争等の関係にある不動産と比較して市場競争力が劣る。需要の中心は、土地が５ ５０万円前後、新築建物付で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。 近隣地域は最寄り駅からやや遠く、街路条件も劣るため賃貸需要は少なく、典型的な需要者は自己使用を目的とする傾 向が強い。手法の適用に当たっては比較的地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件で は市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [138.0] [100.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部の商業地域を中心に不動産価格の上昇 が継続しているが、建築費の高騰の影響等か ら採算性の劣る地域では下落基調となってい る。 地域内において宅地開発や新規の分譲はほと んどなく、需要も弱いことから、地価は横ば いから弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％