令和8年1月15日　提出 広島安芸 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野７丁目３４３６番３４ ｢中野７－５４－２６－６｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 南東4.5m私道 水道、下水 瀬野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ私道 交通 施設 瀬野駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山林と瀬野川の間に存し、利便性がやや劣る傾斜地に存する住宅地域である。周辺地域において住宅地ミニ開発 分譲が散見されるが、他の変動要因はなく今後も現状を維持すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市安芸区内を中心とするＪＲ山陽本線沿線住宅地域が存する圏域。主たる需要者は地縁的選好性を 有する個人が中心となる。なお、近隣地域周辺の県道沿いで６区画が強気の価格設定で分譲中であるが、緩傾斜地で街 路条件が良いことなどから相応に売れている。取引の中心となる価格帯は１３０㎡程度の土地のみで６００～７００万 円程度、建売で２０００～３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とした地域であり、周辺に賃貸住宅ほとんど無く、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性 に乏しいことに加え、対象不動産の地積もアパート等の賃貸住宅には不適応であることから、収益還元法は適用しなか った。本件においては、実際の取引事例価格に、適切に補修正を行い、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は弱めの動きもあるが全体的に は緩やかな回復基調。安芸区の人口はこの１ 年間１．０％の減少、中野地区は０．６％の 増加。 近隣地域内で戸建分譲中であるが、販売はや や苦戦しており市場滞留期間が長期化してい る。旧街道沿い物件は比較的売れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％