令和8年1月15日　提出 広島安芸 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　上西　浩尚   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野５丁目２５９０番２１５外 ｢中野５－３１－５｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、公営住宅 等が建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 中野東 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 中野東駅南方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅近に一般住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ平坦部の住宅地域であり、中小規模の住戸を中心として熟成し ているが、今後も需給の動きがありながら推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市安芸区及び隣接町のＪＲ山陽本線沿線住宅地域が存する圏域。主たる需要者は市中心部や、周辺 市町へ通勤する一次取得者層である。駅周辺及び瀬野川を渡った国道沿いには商業施設等が立地することから、当該地 域は平坦で生活利便性に恵まれており、需要は概ね堅調である。取引の中心価格帯は、土地のみで１５００万円前後、 建売で３３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸住宅も散見されるものの、当地は自用の戸建住宅を中心とした地域であり、典型的な需要者も自己使用を目 的とする傾向が強い。また対象不動産の地積もアパート等の賃貸住宅には不適応であることから、収益還元法は適用し なかった。本件においては、実際の取引事例価格に、適切に補修正を行い、市場の実態を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 99,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広島県の景気は弱めの動きもあるが全体的に は緩やかな回復基調。安芸区の人口はこの１ 年間１．０％の減少、中野地区は０．６％の 増加。 ＪＲ駅から徒歩圏内に位置する住宅地域で、 住環境や利便性が概ね良好であり需要は堅調 に推移しており、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％