令和8年1月13日　提出 広島安芸 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -10 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区矢野東６丁目１８４０番３ ｢矢野東６－２０－９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 矢野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 矢野駅南東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜のある既成住宅地域であるが、近隣で数区画の建売分譲がみられるほかに特段の要因はなく、今後も現状の まま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市安芸区、安芸郡海田町、坂町のＪＲ呉線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の 居住者が多く、隣接市町からの転入は少ない。住宅用地の供給不足が継続する中、傾斜地での新規分譲が散見されるが 、需要はやや低いものの、総額面での優位性等から市場滞留期間がやや短縮化する傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地が１，０００万円程度まで、新築の戸建住宅で３，０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域ではアパート等の賃貸用不動産等もみられるが、大半が戸建住宅利用されている住宅地域であり、合理的な賃貸 市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。当地域では自用目的での取引により価格が形成されている。比 準価格は関連性の強い取引事例から求めた価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準 価格を中心に、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [120.5] [100.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響が大きく実質賃金は連続して下 落基調にある。一方で不動産の選別化傾向は 強く依然として二極化が進んでいる。 需要面で平地部に劣るものの、近隣で数区画 の建売分譲もみられ総額面等から相応の需要 はみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％