令和8年1月16日　提出 広島安芸 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -8 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　和夫   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区矢野東３丁目７００６番９ ｢矢野東３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 矢野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 矢野駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜がややきつい住宅団地であるが、矢野地区中心部との接近性に恵まれており、需給関係は安定していること から、当面は現状維持傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は矢野地区を中心に、隣接する安芸郡海田町、坂町に跨る住宅地域。需要者の中心は周辺部や広島市の都心 部等に通勤する一次取得者である。矢野地区の住宅地域は、ファミリー層に人気があり新築の戸建物件やミニ開発の分 譲地が散見されるが、駅に近い平坦部が高水準となっていることから、値頃感のある利便性の良好な傾斜地に相応の需 要が認められる。土地は１，２００～１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は矢野地区に所在する類似性の高い住宅地の取引事例を基に求めており、市場性を十分に反映した試算価格が 求められたと思料する。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地でアパート等も見られず合理的な賃貸市場が成立して いないため収益還元法は適用できなかった。以上より、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との 関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口減少率は広島県全体を上回ってお り、利便性の優劣や災害リスクの有無等によ り住宅地が選別される傾向が強く二極化が進 んでいる。 熟成した住宅団地であり居住環境等に特段の 変動はない。商業施設に近く、値頃感もある こと等から需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％