令和8年1月15日　提出 広島安芸 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区船越南２丁目１９０５番５ ｢船越南２－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 海田市 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 海田市駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後にあって安芸区中心部に近い立地性から、公共施設、店舗等への接近性に恵まれた住宅地域である。地 域内に特別な変動要因は見られず、現状と同様の用途で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区及び隣接する海田町や府中町に存する住宅地域と把握され、主たる需要者は居住目的の個人である 。業者による買取や建売分譲等の動きが見られ、高値圏で底堅く推移し需給動向は平坦な立地が好まれる傾向にある。 取引の中心となる価格帯は、１１０～１４０㎡程度の土地で１，８００～２，３００万円程度、新築建売で３，６００ ～４，４００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地事例を基に比準したもので、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が認め られる。一方、対象標準地は、画地条件から賃貸の想定が経済合理性に欠けるため、収益価格は適用が困難であった。 よって、比準価格を中心に、代表標準地との地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島府中 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [118.7] [100.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済動向は物価高の中、設備投資は増 加、住宅投資は減少、個人消費は緩やかな回 復基調で、緩やかな回復が続くことが期待さ れる。 地域に大きな変化はないが、区内の中心に近 く利便性ある立地で、高止まりしつつも取引 、価格ともに堅調に推移し、土地の細分化も 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％