別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
広島安佐北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 5-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.
鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
｢亀山５－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中小規模の店舗等が
多い国道沿いの商業
地域		 南9m国道、背面道 水道、下水 河戸帆待川

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ国道 交通

施設		 河戸帆待川駅北西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの国道沿いに位置する路線商業地域である。車両交通量は多い面があるが、安佐北区内では商業施設が
分散立地しており、今後も同傾向が継続していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内の幹線沿いの商業地域及びその周辺地域の圏域。需要者の中心は地元の個人事業者や全国に
チェーン展開する法人等である。同地域は車両交通量が多い面があるが、小規模画地を主に地域形成されており、駐車
場を確保することが困難であることから需要は限定的であるものの、昨今の経済情勢下にあり、市場は安定的である。
需要の中心となる価格帯は商業地の取引が稀少であり、各画地条件にもばらつきがあることから把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、小規模画地が主体的である路線商業地域であることから有効利用度がやや低い面があり、収益価格の規範
性は相対的に低い面がある。比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例により求めており市場性を十分に反映した実
証的価格で規範性は高いものと判断される。したがって、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、前年
価格との検討や昨今の経済動向等を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[172.1]		 [102.0]
100		 96,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比
較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、
需要は低調であり地価の二極化現象が顕在化
している。

安佐北区内では、商業施設が分散立地してお
り、需要は限定的であるが、昨今の経済情勢
下にあり、市場は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２５
Ｔ７６
-457606		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b 安佐北２５
Ｋ７６
-357605		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m国道、
北西4.3m、
角地
２住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
c 安佐北２６
Ｋ８３
-368310		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.7m県道、
東3m、二方路
準工

(70,200)
d 安佐北２５
Ｔ８３
-458352		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e 安佐北２６
Ｋ５９
-365906		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東25m県道、
北3.5m、
二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,768  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,730 		 100
[ 112.8]
96,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
98,300 
b (　           ) 
59,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
62,838 		 100
[  67.0]
93,788 
95,700 
c (　           ) 
111,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
117,520 		 100
[ 124.3]
94,545 
96,400 
d (　           ) 
72,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.6]
108,036 		 100
[ 116.1]
93,054 
94,900 
e (　           ) 
95,877  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  91.8]
131,335 		 100
[ 138.0]
95,170 
97,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -31.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,800 円／㎡]  



広島安佐北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,977,757 
1,830,616 
5,147,141 
4,608,450 
538,691 		 （　0.9762）
525,870 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     11,431,957 円　　　　（　     58,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   197 ㎡     10.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆの店舗はフロア貸し、２～３Ｆは（専有面積５０㎡程度）２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的な数値。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
2,400 
230,400 		 6.0  1,382,400 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
120.00 
95.0 
114.00 
1,600 
182,400 		 1.0  182,400 
1.0  182,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
90.0 
324.00 

595,200 		 1,747,200 
364,800 
⑨年額支払賃料        595,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,142,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,142,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       357,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,785,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,747,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          364,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         175,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,977,757 円　　　　（　        35,420 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 415,800 円  　　　　     69,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 642,816 円  　　　        7,142,400　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      589,000 円  　　　　     69,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,830,616 円　（　　　　　　         9,292 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9762    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,608,450 円  
（　　　　　        23,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,977,757 円      
②総費用 1,830,616 円      
③純収益　①－② 5,147,141 円      
④建物等に帰属する純収益 4,608,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 538,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 525,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,431,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区亀山五丁目１３２４番５
 2409000201586-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
広島安佐北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島安佐北 5-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市安佐北区亀山５丁目１３２４番５
｢亀山５－２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 197  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中小規模の店舗等が
多い国道沿いの商業
地域		 南9m国道、背面道 水道、下水 河戸帆待川

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ国道 交通

施設		 河戸帆待川駅北西方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や店舗併用住宅を主体に、大型商業施設等が点在する商業地域として熟成している。地価水準は周辺の
住宅地価格とも牽連し安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内の幹線及び準幹線沿いに位置する商業地域並びにその周辺。需要者は、圏域内に地縁性を有
する個人や法人、全国展開する物販事業者等である。小売店舗や店舗併用住宅を主体に大型商業施設等も点在する地域
で、商業地需要とともに一部住宅地需要も認められる。幅広な取引当事者の属性やその目的により取引規模や価格は一
様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は地元自営業者の店舗等が主体で、賃貸市場は未成熟なため収益価格は低位に求められた。商業用不動産の取引
にあり収益性及び市場性が重視されるが、前記の通り当地域では市場性がより重視される傾向が強い。比準価格は市場
実態を反映し説得力が高い妥当な価格であることから、収益価格は参考に留め、さらに比準価格は代表標準地価格との
均衡を得ており、比準価格により、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島安佐北 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[172.1]		 [102.0]
100		 96,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰の中で安佐北区の地価は、可部・亀
山・高陽・口田の各地区の平坦部で上昇、周
辺部の利便性が劣る傾斜地は下落傾向が続い
ている。

周辺の住宅地価格との関連もあり、地価は安
定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島安佐北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安佐北２６
Ｋ８３
-368301		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m県道、
東3m、西3m、
三方路
１住居

(70,200)
b 安佐北２５
Ｔ７６
-457606		 広島市安佐北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 安佐北２５
Ｔ８３
-458343		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9.5m国道
、中間画地
準工

(60,200)
d 安佐北２６
Ｋ０８
-360801		 広島市安佐北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西17m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
126,975 		 100
[ 135.4]
93,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
95,700 
b (　           ) 
105,768  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,730 		 100
[ 113.8]
95,545 
97,500 
c (　           ) 
103,878  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,332 		 100
[ 109.7]
96,018 
97,900 
d (　           ) 
90,931  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,295 		 100
[  97.0]
94,119 
96,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,700 円／㎡]  



広島安佐北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,736,857 
1,666,750 
5,070,107 
4,561,900 
508,207 		 （　0.9762）
496,112 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     10,785,043 円　　　　（　     54,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島安佐北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   197 ㎡     10.0 m x   20.0 m  前面道路：国道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階ファミリータイプ５０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
2,550 
244,800 		 6.0  1,468,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
120.00 
95.0 
114.00 
1,480 
168,720 		 1.0  168,720 
1.0  168,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
90.0 
324.00 

582,240 		 1,806,240 
337,440 
⑨年額支払賃料        582,240 円　×　12ヶ月　＝　       6,986,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,986,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       349,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,637,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,806,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          337,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,162 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,736,857 円　　　　（　        34,197 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島安佐北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,000 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 558,950 円  　　　        6,986,880　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,100 円  　　　　     68,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,666,750 円　（　　　　　　         8,461 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9762    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,561,900 円  
（　　　　　        23,157 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,736,857 円      
②総費用 1,666,750 円      
③純収益　①－② 5,070,107 円      
④建物等に帰属する純収益 4,561,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 508,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 496,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,518 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,785,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島安佐北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市安佐北区亀山五丁目１３２４番５
 2409000201586-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考