令和8年1月14日　提出 広島安佐北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -22 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 26,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区小河原町字長崎１０２２６番１０ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 上深川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 上深川駅南方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山裾に位置する住宅団地として熟成している。周辺団地との比較において、街路条件等が劣るため宅地需要は弱 く、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区及び東区の傾斜地に位置する住宅地域。需要者は、住替えを希望する地元居住者や地元企業へ 通う戸建住宅取得を目的とする一次取得者、中古住宅転売等を目的とする不動産業者等である。昨今の住宅地需要は、 平地で道幅が広い等の選択条件がはっきりしており、山裾で道幅が狭い当地域への宅地需要は弱い。その結果宅地取引 は限定的で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地周辺で代替・競争関係が認められる取引事例から試算し市場性を反映した実証的な価格である 。当地域は戸建住宅地域として熟成しており、賃貸市場は未成熟で収益価格は試算できなかった。比準価格は市場実態 を反映し説得力が高く妥当な価格であること、さらに、代表標準地価格との均衡を得ていることを考慮して、比準価格 により、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [108.1] [104.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰の中で安佐北区の地価は、可部・亀 山・高陽・口田の各地区の平坦部で上昇、周 辺部の利便性が劣る傾斜地は下落傾向が続い ている。 山裾の団地で街路が狭く、生活利便施設等へ の距離もあるため、地価は下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％