鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
広島安佐北 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐北 -19

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　白築　洋二

TEL.

鑑定評価額

23,400,000 円

１㎡当たりの価格

69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐北区深川１丁目７４３番５｢深川１－６－６｣				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	東3.5m市道	水道、ガス、下水	下深川 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．５
ｍ市道

交通

施設

下深川駅北西方

380m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線背後に位置し、ＪＲ駅が近い利便性に富む既成住宅地域である。周辺の農地等遊休地では宅地開発が行われ
販売も堅調に推移しており、宅地の需給動向は均衡している。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高陽地区及び可部南地区の幹線背後の住宅地域及びその周辺。需要者は戸建住宅取得を目的とする一次取
得者、中古住宅の転売及び新築戸建分譲用地を仕入れる不動産業者等である。売買当事者の属性やその目的により物件
の規模や価格にはバラツキが見られるが、最終需要者である一次取得者の取引価格帯は、土地は１，２００万円前後、
新築戸建物件で３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、標準地との間に代替・競争関係が強く認められる取引事例から試算し市場性を反映した実証的な価格であ
る。快適性や利便性が価格形成の主たる要因となる当地域では賃貸市場が未成熟で、収益価格は低位に試算された。本
件では、比準価格が市場実態を反映し説得力が高く妥当な価格であることから、収益価格は参考に留め、さらに、代表
標準地価格との均衡を得ている比準価格によって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[115.7]

[100.0]
100

69,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰の中で安佐北区の地価は、可部・亀
山・高陽・口田の各地区の平坦部で上昇、周
辺部の利便性が劣る傾斜地は下落傾向が続い
ている。

生活利便性に富む平地の住宅地域で、遊休地
では宅地分譲も進んでおり、地価は安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐北 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐北２５Ｋ０８ -350810	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	安佐北２６Ｋ０８ -360813	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	安佐北２６Ｋ０８ -360802	広島市安佐北区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.9m市道、北5.7m、角地		１住居 (70,200)
d	安佐北２５Ｔ０８ -450801	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ台形	西5.1m市道、北4m、角地		２住居 (70,200)
e	安佐北２６Ｋ８３ -368308	広島市安佐北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、北西4m、角地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,142	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,674	100 [ 87.5]	68,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,200
b	(　 ) 59,838	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,958	100 [ 84.7]	70,789		70,800
c	(　 ) 106,370	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	103,582	100 [ 143.0]	72,435		72,400
d	(　 ) 65,046	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	65,948	100 [ 94.1]	70,083		70,100
e	(　 ) 71,664	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	71,806	100 [ 102.9]	69,782		69,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +39.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,500 円／㎡]

広島安佐北 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,387,211	1,061,604	3,325,607	2,712,320	613,287	（　0.9745） 597,648	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,992,348 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐北 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	336 ㎡	19.4 m x 18.8 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積約４３㎡、全６戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,290	167,700	1.0	167,700
							1.0	167,700
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		335,400		335,400
								335,400

⑨年額支払賃料	335,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,024,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,024,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 226,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,302,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,387,211 円　　　　（　 13,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐北 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,000 円	41,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	362,304 円	4,528,800　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 353,600 円	41,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,600 円	41,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,061,604 円　（　　　　　　 3,160 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0681 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,712,320 円（　　　　　 8,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,387,211 円
②総費用	1,061,604 円
③純収益　①－②	3,325,607 円
④建物等に帰属する純収益	2,712,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	613,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	597,648 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,992,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐北 -19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐北区深川一丁目７４３番５	2409000291621-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
広島安佐北 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐北 -19

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　片山　祐輔

TEL.

鑑定評価額

23,500,000 円

１㎡当たりの価格

69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐北区深川１丁目７４３番５｢深川１－６－６｣				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域	東3.5m市道	水道、ガス、下水	下深川 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．５
ｍ市道

交通

施設

下深川駅北西方

380m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地としては既に熟成しているものと判断され、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測され
る。鉄道駅に比較的近い平坦な住宅地域であり、地価は今暫くは安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、深川地区を中心とした安佐北区南部における住宅地域の圏域であり、広島市内に通勤する一次取得者か
らの需要が大半を占める。深川地区ではミニ開発による戸建分譲が活発に行われており、近隣地域周辺における土地需
要も概ね堅調に推移しているものと認められる。なお、物件規模や地域性等を反映して個別の価格水準には幅も見られ
るが、ミニ開発により細分化された土地で１，１００万円程度が取引の中心価格帯と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も混在するが、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算
された。また、近隣地域は居住の快適性が最重視される住宅地域であることから自用目的での取引が中心となっており
、収益性が価格指標となる程度は低い。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡性にも留意の上
、実際の取引事例から試算することによって市場実態を表した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[115.7]

[100.0]
100

69,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済や物価の動向が個人消費の動向など
、金融経済情勢に与える影響を注視していく
必要があるが、雇用・所得環境は緩やかに改
善している。

平坦部の駅接近性に比較的優れる既成住宅地
域であり、特段の変動要因は認められず、需
給は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐北 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐北２６Ｋ０８ -360813	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
b	安佐北２５Ｋ０８ -350810	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	安佐北２６Ｋ０８ -360801	広島市安佐北区		更地	（　）	長方形	北西17m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	安佐北２６Ｋ０８ -360806	広島市安佐北区		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,838	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,958	100 [ 84.7]	70,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,800
b	(　 ) 59,142	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,674	100 [ 86.6]	68,908		68,900
c	(　 ) 90,931	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,295	100 [ 126.1]	72,399		72,400
d	(　 ) 52,237	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	52,976	100 [ 79.3]	66,805		66,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

広島安佐北 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,133,634	867,680	3,265,954	2,679,720	586,234	（　0.9745） 571,285	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,419,239 円　　　　（　 37,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐北 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	336 ㎡	19.4 m x 18.8 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４３㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	130.00	100.0	130.00	1,230	159,900	3.0	479,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		319,800		959,400
								0

⑨年額支払賃料	319,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,837,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,837,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 217,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,124,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	959,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,133,634 円　　　　（　 12,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐北 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	41,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	217,080 円	4,341,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,300 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 867,680 円　（　　　　　　 2,582 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0681 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,679,720 円（　　　　　 7,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,133,634 円
②総費用	867,680 円
③純収益　①－②	3,265,954 円
④建物等に帰属する純収益	2,679,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	586,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	571,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,419,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐北 -19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐北区深川一丁目７４３番５	2409000291621-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考