令和8年1月14日　提出 広島安佐北 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田南３丁目１５１６番２０外 ｢口田南３－１３－７｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅やマンショ ンの混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 安芸矢口駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部へのバス便が多い幹線背後の既成住宅地域である。利便性が優れるため宅地需要は底堅く、周辺では ミニ開発が行われている。地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は口田地区の幹線背後の平地及びその周辺の住宅地域。需要者は、市内中心部へ通う戸建住宅取得を目的と する一次取得者、中古住宅の転売や分譲用地取得を目的とする不動産業者である。取引当事者の属性やその取得目的に より物件の規模や価格は一様ではないが、最終需要者である一次取得者の中心価格帯は、土地は１，２００万円前後、 新築戸建物件で３，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺の平地や近接団地内の取引事例から試算し市場性を反映した実証的な価格である。利便性に優れた当 地域は共同住宅も見られるが、対象標準地は規模が小さく経済合理性に見合う賃貸経営は困難で、収益価格は試算し得 なかった。検討の結果、比準価格は市場実態を反映し説得力が高くかつ適正に試算しており、妥当な価格である。さら に、比準価格は代表標準地価格との均衡を得ていることから、比準価格により、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.3] [100.0] 100 87,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰の中で安佐北区の地価は、可部・亀 山・高陽・口田の各地区の平坦部で上昇、周 辺部の利便性が劣る傾斜地は下落傾向が続い ている。 幹線の背後では、遊休地や住宅跡地を利用し ミニ開発が行われ、宅地の需給は均衡してい る。地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％