鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
広島安佐南 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐南 -21

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　彌永　勇吉

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐南区祇園２丁目１２７番２｢祇園２－２４－１８｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,172)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南西4.3m市道	水道、ガス、下水	下祇園 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北４．３ｍ
市道

交通

施設

下祇園駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の平坦部に存する熟成した住宅地域で、周辺では大型商業施設がリニューアルオープンした。地域内に
格別の変動要因はなく、根強い需要が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区南部でＪＲ可部線、アストラムライン沿線背後の住宅地域。戸建住宅購入目的の一次取得者層が需要者
の中心で圏域外からの需要もみられる。当地域は区内のなかでは都心部に近くまた大型商業施設等の利便施設の接近性
に優り住環境も良好なことから、分譲目的の業者仕入需要と市中消化の推移はともに堅調である。取引価格帯は土地で
３０～４０百万円程度、細分化の新築戸建は５０百万円台前半までの物件が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は熟成した既成住宅地域であり、周辺には共同住宅もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格はやや低位に求められた。一方、類似地域等の取引事例から求めた比準価格は、取引市場の実態を反
映した実証的な価格であり規範性が高い。したがって、当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を
参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。米
国の通商政策、国際社会の不確実性、建築費
を含む物価上昇等により景況感に先行き不透
明感もみられる。

熟成した住宅地域に位置し、周辺では大型商
業施設がリニューアルオープンしており、宅
地需給は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２６Ｋ８１ -368118	広島市安佐南区		更地	（　）	長方形	北東5.3m市道、南西6m、二方路		準工 (60,200)
b	安佐南２６Ｋ８１ -368119	広島市安佐南区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	安佐南２５Ｔ８１ -458115	広島市安佐南区		更地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
d	安佐南２５Ｔ８１ -458116	広島市安佐南区		更地	（　）	不整形	北東4m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	安佐南２５Ｔ５２ -455257	広島市安佐南区		更地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,000	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	229,403	100 [ 105.1]	218,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 194,720	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,225	100 [ 94.8]	209,098		209,000
c	(　 ) 186,800	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,887	100 [ 94.1]	209,232		209,000
d	(　 ) 200,923	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	213,351	100 [ 90.2]	236,531		237,000
e	(　 ) 275,953	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	216,092	100 [ 99.9]	216,308		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

広島安佐南 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,615,446	653,252	2,962,194	1,815,600	1,146,594	（　0.9721） 1,114,604	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,230,522 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	194 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、４３㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,626	138,210	3.0	414,630
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		276,420		829,260
								0

⑨年額支払賃料	276,420 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 189,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,607,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	829,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,615,446 円　　　　（　 18,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,626 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	25,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,852 円	3,797,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 653,252 円　（　　　　　　 3,367 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 45 ％　＋　0.0775 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,815,600 円（　　　　　 9,359 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,615,446 円
②総費用	653,252 円
③純収益　①－②	2,962,194 円
④建物等に帰属する純収益	1,815,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,146,594 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,114,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,230,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐南 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐南区祇園二丁目１２７番２	2408000175104-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
広島安佐南 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐南 -21

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　三宅　功

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐南区祇園２丁目１２７番２｢祇園２－２４－１８｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,172)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南西4.3m市道	水道、ガス、下水	下祇園 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北、４．
３ｍ市道

交通

施設

下祇園駅北東方

600m

法令

規制

１住居
(60,172)

⑤地域要因の将
　来予測

東西を主要幹線に挟まれた戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ平坦部の既成住宅地域であるが、地域として概ね熟成
しており、今後も現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は祇園地区を中心とする平坦部に存する住宅地域である。需要者は広島都心部に勤務地を有する個人が中心
である。幹線街路に挟まれた住宅地域にあり、周辺に商業施設等の生活施設が多く利便性も良好である為、需要は底堅
く地価水準は上昇傾向である。取引の中心価格帯は４０坪程度の土地で２，７００万円前後、新築戸建で５，０００万
円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等での取引事例から試算された不動産市場の実勢を反映した実証的価格である。
周辺に賃貸物件も見られるが、経済合理性に合致する賃料水準が未形成である為、収益価格は比準価格に比し低位に試
算された。よって本件では、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討及び周辺
地域との価格バランス等も考慮して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐南 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 197,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

208,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減。土地取引、新設着工件数は
概ね横這いであるが建築費や人件費の高騰や
住宅金利の先行き不透明感があり市場に警戒
感が見られる。

幹線背後に位置する利便性に優れる平坦部の
熟成した既成住宅地域であり、地域要因には
特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐南 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐南２５Ｔ８１ -458125	広島市安佐南区		更地	（　）	長方形	北東5.3m市道、南西6m、二方路		準工 (60,200)
b	安佐南２５Ｋ４９ -354906	広島市安佐南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	安佐南２６Ｋ５２ -365252	広島市安佐南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西2.3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	安佐南２５Ｔ５２ -455263	広島市安佐南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 223,000	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	229,403	100 [ 103.0]	222,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 164,521	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	170,670	100 [ 82.5]	206,873		207,000
c	(　 ) 177,123	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,894	100 [ 86.0]	208,016		208,000
d	(　 ) 118,863	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	151,847	100 [ 76.4]	198,753		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

広島安佐南 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,714,493	693,248	3,021,245	2,036,700	984,545	（　0.9702） 955,206	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	20,765,348 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐南 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	172 ％	194 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ造２階建（平均専有面積４５㎡・２ＬＤＫ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定した為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,606	144,540	3.0	433,620
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		289,080		867,240
								0

⑨年額支払賃料	289,080 円　×　12ヶ月　＝　 3,468,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されている為、非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,468,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 195,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,705,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	867,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,239 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 342 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,714,493 円　　　　（　 19,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐南 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	27,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	195,048 円	3,900,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,100 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 693,248 円　（　　　　　　 3,573 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0775 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,036,700 円（　　　　　 10,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,714,493 円
②総費用	693,248 円
③純収益　①－②	3,021,245 円
④建物等に帰属する純収益	2,036,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	984,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	955,206 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,765,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島安佐南 -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市安佐南区祇園二丁目１２７番２	2408000175104-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考