令和8年1月16日　提出 広島安佐南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴中央６丁目９１４番４０ ｢伴中央６－４－１３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、下水 伴中央 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年台後半に開発され た幹線背後の中規模住宅団地 内の一部 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 伴中央駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅等が多く見られる傾斜部の住宅団地。平地エリアと比較すると人気は低いものの、価格水 準が低位に位置していることから堅調な需要が認められる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、アストラムライン沿線背後に位置する住宅団地一帯。需要者は広島市都心に勤務する第一次住宅取得者 が主体である。対象地及び周辺一帯について、傾斜部に位置することから平地エリアと比較し人気は低いものの、値頃 感から住宅需要は堅調に認められる。需要の中心となる価格帯は、新築戸建で３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多く見られる傾斜部の住宅団地であり、需要の実態は自用目的の取引が中心である。周辺に共 同住宅も少なく、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用出来なかった。従って、本件では比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [133.5] [103.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は治まり不動産市場はコロナ 禍以前の状態に回復したが、金利が上昇傾向 にあり今後の住宅需要は不透明な状況にある 。 熟成した住宅団地で特段の地域的変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％