令和8年1月16日　提出 広島安佐南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番 ｢伴東４－３９－３１｣ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 東4.6m市道 水道、下水 大原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 大原駅北方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、山間に農地が多く見られるなか、農家住宅や一般住宅が点在する市街化調整区域内の地域。地域内 は特段の動きもないが、市街地への接近性が良いことか、地価は若干上昇傾向にて推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区及びその周辺区内の市街化調整区域や都市計画区域外に存する住宅地域。主たる需要者は地縁 性を有する個人が中心である。近隣地域は、農地の中に農家等が散在する傾斜地の集落地域で、転入者は少なく静態的 に推移している。不動産取引は低調であり、また画地規模もまちまちであることから需要の中心となる価格帯は見出せ ない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅や一般住宅が多く見られる地域であり、需要の実態は自用目的の取引が中心である。周辺にアパ ート等も見受けられず、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用出来なかった。従って、本件では比準価格を標 準とし、同圏内の類似地域に位置する標準地との価格バランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は治まり不動産市場はコロナ 禍以前の状態に回復したが、金利が上昇傾向 にあり今後の住宅需要は不透明な状況にある 。 特段の地域的変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％