令和8年1月16日　提出 広島安佐南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５ ｢毘沙門台３－２６－２６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 毘沙門台 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 毘沙門台駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地で分譲された大規模住宅団地「毘沙門台団地」に存し、格別の変動要因は認められず、当面、現状で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区丘陵部の住宅団地において戸建住宅地域の存する圏域である。戸建住宅購入目的の一次取得者層 が需要者の中心である。南向き傾斜の毘沙門台団地内に位置し、アストラムライン毘沙門台の駅北側でバス路線が団地 内に整備されていることから快適性・利便性は住宅団地内では比較的良好で、需給動向は安定的に推移している。土地 は１５百万円程度、新築の戸建物件は３５百万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建分譲用に造成された住宅団地で、快適性が重視される住宅地域である。賃貸物件は転勤等の事情で戸建 住宅を賃貸するもの等ごく一部に限られ、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しなかった。自己使用目的 による取引が支配的な丘陵部の住宅団地であることから、市場の実態を反映する比準価格を採用し、昨年の公示価格と その後の価格形成要因の変動にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　安佐南（県） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。米 国の通商政策、国際社会の不確実性、建築費 を含む物価上昇等により景況感に先行き不透 明感もみられる。 丘陵部に位置する熟成した住宅地域に存し、 価格形成要因の変動は小さく宅地需要は安定 的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％ +1.2 ％