令和8年1月16日　提出 広島安佐南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -7 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区大町西２丁目２５５番４１ ｢大町西２－１４－９｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ区画 整然とした高台の住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 大町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に造成され た住宅団地 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 大町駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　勾配が続くことで他地域との連続性が劣るが、周辺地域には利便施設も整っていることから、すでに熟成した 住宅団地を形成している。よって地域は安定しており、しばらくは現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は安佐南区の高台の住宅団地が中心となる。市場参加者は戸建住宅の購入を目的とする一次取得者層が中 心で、圏域外からの需要は少ない。平地と比較した値頃感を与えているが、供給は限定的となっている。　取引価格帯 は、細分化による新築戸建で３０～３８百万円程度、中古物件で２０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は高台の戸建分譲用に造成された住宅団地であり、かつ、公法上の規制から投資目的の対象として土地取引 は見当たらず、収益還元法は規範性が劣ることから適用しなかった。比準価格は安佐南区内の類似の高台の住宅団地等 の取引事例から求められたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [ 92.0] [103.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が良好な平坦部住宅地域では旺盛な需 要が継続しており、周辺の住宅地域でもその 影響を受け不動産需要は継続している。 すでに熟成した高台の住宅地域であり、人口 ・世帯数とも安定的に推移している。周辺平 坦部の住宅地需要も相俟って地価は安定的で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％