令和8年1月16日　提出 広島西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.

鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区草津港２丁目１７番６３ ｢草津港２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 1,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模の運送関連事 業所が集積する工業 地域 北東12m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島市西部流通業務団地内に おいて運輸関連施設が立地す る地区 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新井口駅南方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 広島市西部流通業務団地のうち、運輸関連施設が集積した地域である。近年のＥコマースの拡大で、用地需要の 増大により、今後も発展的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は商工センターを中心とした臨海部の流通業務団地一帯の工業地域。需要者は大手運輸関連事業者が主体と なる。Ｅコマースの拡大による物流施設の需要増大、都市計画道路の整備による利便性の向上等により、背後の流通業 務団地の取引価格が画地規模が比較的小さいこともあり高騰し、当該地域もその波及効果で高値取引が成立している。 取引価格は画地規模によりはまちまちであり、取引の中心となる価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地は自己使用の運輸関連施設が集積した地域で、賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得ず、比準価格のみが得られ た。比準価格は、同じ規制を受ける運輸関連施設内の取引価格を標準に求めた価格であり、標準地の市場価値を的確に 反映した実証的で客観的な価格である。加えて、代表標準地価格との均衡も得た妥当な価格である。よって、比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [100.0] 100 [118.5] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区全体の人口は減少傾向にあるものの、利 便性の良い地域の土地需要は堅調であり、地 価の二極化が顕著となっている。 背後の流通業務団地の地価上昇及び道路整備 による利便性向上の影響を受けいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％