令和8年1月16日　提出 広島西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -27 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区鈴が峰町１４番４ ｢鈴が峰町１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井口駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地は戸建住宅が並ぶ成熟した高台の住宅地であり、周辺に大きな変動要因は見られない。今後も概ね現状のま ま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市西区から佐伯区の丘陵地に広がる住宅地域全体である。需要者は、都心へ通勤する３０～４０代 の一次取得層や分譲計画を持つ不動産業者が中心である。静かな住宅団地として一定の需要はあるものの、郊外に位置 するためそれほど活発な取引は見られず、地価はおおむね安定して推移している。主な価格帯は、土地が５０～６０坪 で２，３００～２，８００万円、新築戸建住宅が４，３００～４，８００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は丘陵地に立地する戸建住宅中心の既存団地で、第一種低層住居専用地域に属する。当該エリアでは賃貸事業が経 済的に成立せず、収益を目的とした市場参加者もいない。取引は自宅利用を前提とした戸建住宅地が主体で賃貸市場は 形成されていないため、比準価格のみを試算し収益価格は求めなかった。本件では市場動向を反映した比準価格を採用 し、代表標準地からの検討や前年水準との整合性にも配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 85.4] [100.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、経済 ・物価動向の不確実性の高まりや金利の上昇 傾向から、不動産市場に警戒感が若干見えつ つある。 郊外に位置する戸建主体の住宅団地で、地域 は概ね安定的に推移しており、特筆すべき地 域的変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％