令和8年1月16日　提出 広島西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区山田新町１丁目８９２番２ ｢山田新町１－９－２｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 西広島 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 西広島駅西方 7.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 西区の郊外の中規模戸建住宅が建ち並ぶ丘陵部の大型住宅団地である。近年は築古物件取壊後の新築再分譲が多 く見受けられ、今後も居住世代の入れ替りが緩やかに進行していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市西区から佐伯区にかけて丘陵部に形成された住宅団地である。需要者は都心部に通勤する３０～４ ０代の一次取得者及び住宅分譲を目的とした不動産業者等が中心である。平坦部との地価比較で値頃感があり、近隣に 大型商業施設も存する影響から、当地域の需要は概ね安定している。取引の中心価格帯は、土地のみで１，５００万円 前後、新築の戸建住宅で３，５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内の住宅団地である。収益目的の市場参加者は見られず、賃貸 市場は未成立であることから、収益還元法は非適用とした。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との秤量的検討及び周辺の住宅団地間の価格バランス等にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [102.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は減少基調である。土地取引、新設 住宅着工は昨年比で増加しているが、建築費 増大や長期金利の動向等の影響につき注視が 必要である。 郊外の丘陵部に形成された旧くからの大規模 住宅団地である。既に熟成しており、近隣地 域内で目立った変化はないが、需給動向は安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％