令和8年1月16日　提出 広島西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口台２丁目１５５番４６４ ｢井口台２－３１－８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅街区（戸建住宅、マンシ ョン）、商業街区が適正配置 された大規模住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井口駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 都心部方面へ至る西広島バイパス北方の丘陵部に開発された大規模住宅団地である。商業施設等が充実し閑静な 街並みが形成されており、今後も同様の住環境を維持しつつ地価は小幅ながら上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区から佐伯区にかけての丘陵部のうち、西広島バイパスへのアクセスが良好な住宅団地。市内及びその 周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心である。閑静な住環境が保持され、団地内を路線バスが運行し、商業施 設等も充実していることから利便性に優れ、安定的な需要が見込める。新築の戸建物件は総額４，０００万円前後の水 準が市場の中心価格帯を形成するが、近時、市場滞留期間がやや長引く傾向も一部で認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当団地の市場においては居住の快適性を指向し自用の戸建住宅の取引が主体であり、収益性を目的として賃貸住宅を経 営する市場参加者に乏しいため、収益価格は試算しなかった。井口台及び周辺の団地から採用した取引事例を基に、要 因比較等を適正に行った結果、市場実態を反映する比準価格が試算された。よって、代表標準地との検討をふまえ、競 合する住宅団地の市場動向にも留意して、規範性を有する比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [104.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期金利の上昇、円安進行によりインフレ懸 念が強まりつつある。区内の新設住宅着工戸 数は令和７年に入って貸家、分譲部門の減少 が目立つ。 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅団 地であり、特に地域変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％